Prêt immobilier au Maroc pour un non-résident étranger : règles et banques (2026)

Vous êtes Français, Belge ou Espagnol, vous vivez hors du Maroc et vous voulez y acheter un appartement ou une villa avec un crédit ? C’est possible, mais avec des règles différentes de celles d’un résident : un plafond fixé par l’Office des Changes, un compte dédié, une attestation à signer, et des banques qui prêtent moins et moins longtemps.

Ce guide s’appuie sur l’Instruction générale des opérations de change 2026 (pages 137 et 138) et sur les fiches produits des banques, consultées le 11 novembre 2026.

Vous êtes Marocain et vous vivez à l’étranger ? Vos règles sont plus souples : voir notre comparatif du crédit immobilier MRE.

Ce que permet la réglementation des changes

L’IGOC 2026 autorise les banques marocaines à accorder des crédits en dirhams aux personnes physiques étrangères non résidentes pour financer l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier au Maroc. Les conditions :

• 80 % du prix au maximum. Le reste (20 % au moins) doit être payé par l’acheteur en devises, par virement depuis l’étranger ou depuis un compte en dirhams convertibles.
• Un compte spécial en dirhams. Le crédit est versé sur un compte « spécial » ouvert à votre nom, qui sert à payer au Maroc et ne peut donner lieu à aucun transfert à l’étranger.
• Remboursement en devises. Les mensualités sont réglées par cession de devises (virement depuis votre compte à l’étranger) ou par débit d’un compte en dirhams convertibles.
• Une attestation sur l’honneur. Avant d’accorder le crédit, la banque doit vous faire attester que vous n’êtes propriétaire d’aucune résidence au Maroc. Si vous possédez déjà un logement au Maroc, un crédit en dirhams pour une résidence vous sera donc refusé.

Le plafond de 80 % est un maximum légal : chaque banque fixe ensuite sa propre quotité, souvent plus basse pour les étrangers.

Les offres des banques pour les étrangers non résidents

Sources : CIH Bank, offres d’acquisition ; Bank of Africa, Immo Plus Riad ; Banque Populaire, Sakane Mabrouk Résidence ; règles du simulateur Saham Bank.

Quelques précisions :

• CIH Bank présente le Crédit SALAM Acquisition comme un financement dédié aux étrangers non résidents, pour un bien neuf ou ancien.
• Bank of Africa finance avec Immo Plus Riad un bien neuf ou ancien, à taux fixe ou variable.
• Banque Populaire vise avec Sakane Mabrouk Résidence les non-résidents de nationalité étrangère, pour acheter un logement ou le construire si vous possédez déjà le terrain. La demande peut se faire en ligne.
• Aucune banque ne publie de taux spécifique aux non-résidents. Pour repère, le taux moyen des crédits immobiliers relevé par Bank Al-Maghrib était de 4,99 % au 3e trimestre 2026.

Combien faut-il apporter ? Exemple chiffré

Prenons un appartement à 1 000 000 DH, financé sur 15 ans chez CIH ou 25 ans chez Bank of Africa, au taux moyen de 4,99 % (hors assurance).

À l’apport s’ajoutent les frais d’achat (droits d’enregistrement de 4 %, conservation foncière de 1,5 %, notaire, inscription de l’hypothèque), à payer eux aussi en devises : estimez-les avec le calculateur de frais de notaire.

Ce que la banque va regarder

• Vos revenus à l’étranger et vos crédits en cours, y compris hors du Maroc. Bank of Africa l’écrit pour ses offres aux Marocains du monde : l’endettement est calculé en comptant tous les crédits, au Maroc et à l’étranger. Attendez-vous à la même analyse pour un étranger.
• L’âge en fin de crédit : il réduit la durée possible si vous approchez de la retraite.
• Une hypothèque sur le bien acheté, et en général une assurance décès-invalidité.
• Le bien lui-même : un bien titré (avec titre foncier) est beaucoup plus simple à financer. Vérifiez sa situation avec un certificat de propriété.

Calculez d’abord votre marge avec le simulateur de capacité d’emprunt, en comptant vos crédits français.

Le parcours, étape par étape

1. Ouvrez un compte au Maroc : compte en dirhams convertibles pour recevoir votre apport en devises, puis compte spécial en dirhams pour le crédit.
2. Demandez un accord de principe à une ou plusieurs banques, avec vos justificatifs de revenus et d’identité.
3. Signez le compromis chez le notaire, en prévoyant une condition suspensive d’obtention du prêt.
4. Transférez l’apport et les frais en devises et gardez tous les avis de virement : ils serviront au rapatriement le jour de la revente.
5. Signez l’acte et le contrat de prêt. Si vous ne pouvez pas venir, une procuration notariée est possible.

À la revente : ce que vous pourrez rapatrier

L’IGOC 2026 autorise la banque à transférer à l’étranger le produit de la vente d’un bien financé par un crédit en dirhams, à hauteur de :

• l’apport initial en devises ;
• les remboursements de capital effectués en devises ou depuis votre compte en dirhams convertibles ;
• la plus-value éventuelle.

La part remboursée avec des dirhams gagnés au Maroc (des loyers par exemple) n’entre pas dans ce calcul. La revente déclenche aussi l’impôt sur le profit foncier : voir notre guide vendre un bien au Maroc et rapatrier les fonds.

Les alternatives au crédit marocain

• Emprunter dans votre pays de résidence : certaines banques françaises acceptent de financer un achat à l’étranger, le plus souvent avec une garantie prise en France (bien immobilier ou épargne). Le Maroc n’intervient alors pas dans le financement.
• Payer comptant depuis l’étranger, en devises, ce qui garantit le rapatriement de la totalité de l’investissement à la revente.

En résumé

• Plafond légal : 80 % du prix, le reste en devises.
• Offres réelles : 70 % sur 15 ans (CIH), 50 % sur 25 ans (Bank of Africa).
• Compte spécial en dirhams, sans transfert possible à l’étranger.
• Attestation obligatoire : aucune résidence déjà détenue au Maroc.
• Rapatriement à la revente de l’apport en devises, des remboursements en devises et de la plus-value.

Les règles de change et les offres bancaires évoluent : faites valider votre plan de financement par la banque et le notaire avant de signer le compromis.