MRE de France : le guide pour acheter un bien au Maroc en 2026

Vous vivez en France et vous voulez acheter un appartement, une maison ou un terrain au Maroc ? Ce guide rassemble, dans l’ordre, tout ce qu’il faut savoir : financement, aides, transfert de l’argent et impôts des deux côtés. Chaque partie renvoie vers un guide détaillé, et toutes les règles sont tirées de textes officiels.

Mise à jour du 18 octobre 2026 : ce guide a été entièrement revu. Sa version précédente contenait des erreurs, notamment sur la fiscalité des loyers en France et sur le financement des MRE.

1. Le financement : un crédit en dirhams jusqu’à 80 %

Les banques marocaines prêtent en dirhams aux Marocains du monde. Depuis le 1er janvier 2026, l’Instruction générale des opérations de change les autorise à financer jusqu’à 80 % du prix du bien, sans limite du nombre de biens. Le reste doit être payé en devises.

Les offres MRE des banques, relevées sur leurs sites officiels :

• CIH Bank : Iskane Madmoune MRE. Voir l'offre et simuler
• Attijariwafa bank : Miftah Bila Houdoud. Voir l'offre et simuler
• Banque Populaire : Sakane Mabrouk Dari (ouvert aux MDM). Voir l'offre et simuler
• Bank of Africa : Salaf Dari. Voir l'offre et simuler
• Saham Bank : Crédit immobilier Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• BMCI : Crédit immobilier Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• Crédit du Maroc : Offre Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• Crédit Agricole du Maroc : Sakan Al Istiqrar. Voir l'offre et simuler
• Al Barid Bank : SalafLik MRE. Voir l'offre et simuler

Certaines banques affichent sur leur site un financement supérieur à 80 % pour les MRE : demandez-leur comment leur offre s’articule avec ce plafond réglementaire.

Point important pour un MRE de France : vos crédits en cours en France comptent dans le calcul de votre endettement. Bank of Africa l’écrit explicitement pour Salaf Dari (40 % des revenus nets, tous crédits confondus).

Tous les détails, banque par banque : comparatif du crédit immobilier MRE.

2. Les aides : Daam Sakane et la garantie FOGALOGE

• Daam Sakane : 100 000 DH pour un logement neuf jusqu’à 300 000 DH TTC, 70 000 DH jusqu’à 700 000 DH TTC, si vous n’avez pas de logement au Maroc. La demande se fait en ligne depuis la France avec votre carte d’identité nationale. Guide complet : Daam Sakane pour les MRE.
• FOGALOGE (Damane Assakane) : garantie de l’État ouverte aux MRE, qui permet à la banque de financer davantage avec un apport réduit (fiche Tamwilcom).

3. Transférer votre apport : la règle qui compte pour plus tard

C’est l’étape que beaucoup négligent. Pour pouvoir rapatrier un jour le prix de vente en France, votre achat doit être financé en devises : virement depuis la France, ou débit d’un compte en devises ou en dirhams convertibles au Maroc. Les espèces ou l’argent déjà au Maroc ne donnent pas cette garantie.

Gardez toutes les preuves du transfert : avis de virement, bordereau de change, formule de cession de devises. La banque les exigera au moment de la vente, avec les actes d’achat et de vente.

Pour le choix du service de transfert, comparez le coût total : frais affichés et taux de change appliqué, qui fait souvent la plus grosse différence. Les taux changent chaque jour, donc refaites la comparaison au moment du transfert.

Le guide détaillé : rapatrier le prix de vente d’un bien au Maroc.

4. Les impôts en France

La convention fiscale France-Maroc de 1970 répartit l’imposition. Si vous êtes résident fiscal en France :

• Loyers : imposés uniquement au Maroc (article 9). En France, vous les déclarez en case 4EA ou 4EB de la 2042-C pour le calcul du taux effectif, sans impôt supplémentaire. Il n’y a pas de crédit d’impôt : contrairement à ce qu’on lit souvent, la France exonère ces loyers.
• Compte bancaire au Maroc : formulaire 3916 chaque année, sous peine d’une amende de 1 500 € par compte.
• IFI : votre bien au Maroc est compté si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€.
• Vente : imposée au Maroc ; le traitement côté France est à faire confirmer par écrit par votre service des impôts.

Tous les détails, cases comprises : que déclarer aux impôts français et la double imposition France-Maroc.

5. Les impôts au Maroc

• À l’achat : droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires du notaire. Calculez-les avec notre calculateur de frais de notaire.
• Si vous louez : impôt sur le revenu au barème après un abattement de 40 %, déclaration avant le 1er mars. Si le locataire est une société, il retient 10 % ou 15 % à la source, et vous pouvez opter pour un taux libératoire de 20 %.
• Taxe d’habitation : abattement de 75 % pour l’habitation principale. Pour un MRE, cela vaut pour le logement conservé au Maroc et occupé gratuitement par le conjoint, les parents ou les enfants ; une résidence secondaire inoccupée n’y a pas droit.
• À la revente : impôt sur le profit foncier, 20 % du profit avec un minimum de 3 % du prix. Le logement conservé au Maroc par un MRE est exonéré s’il est occupé depuis au moins 5 ans et n’a jamais été loué.

6. Les erreurs à éviter

1. Payer une partie du prix en espèces ou avec de l’argent sans preuve d’origine en devises : vous perdez la garantie de rapatriement.
2. Oublier le formulaire 3916 pour le compte marocain : l’amende tombe même si vous n’avez rien à cacher.
3. Croire que les loyers sont imposés en France ou bénéficient d’un crédit d’impôt : ils sont exonérés en France, mais doivent être déclarés pour le taux effectif.
4. Ne pas compter vos crédits français dans votre budget : la banque marocaine, elle, les comptera.
5. Acheter sans vérifier le titre foncier : faites vérifier par le notaire que le bien est immatriculé et libre de charges.
6. Louer un logement acheté avec Daam Sakane avant 5 ans : l’aide devient remboursable.

Les règles de ce guide sont celles des textes officiels à la date du 18 octobre 2026. Pour votre situation personnelle, faites-vous confirmer les points fiscaux par votre service des impôts ou un conseiller.