Bien immobilier au Maroc : que déclarer aux impôts français en 2026 ?

Vous êtes résident fiscal en France (Français, binational ou Marocain installé en France) et vous possédez un appartement, une maison ou un terrain au Maroc ? Voici ce que vous devez déclarer à l’administration fiscale française, situation par situation.

Cette page s’appuie uniquement sur des textes officiels : la convention fiscale France-Maroc, sa doctrine BOFiP, les formulaires 2026 et service-public.fr. Quand un point n’est tranché par aucun texte, nous le disons.

En résumé

Ce que dit la convention France-Maroc

La convention fiscale signée le 29 mai 1970, modifiée par un avenant du 18 août 1989, est toujours le texte en vigueur. Il n’existe pas de « convention révisée 2026 », contrairement à ce qu’on lit sur certains sites.

Trois articles vous concernent :

• Article 9 (loyers) : les revenus des biens immobiliers « ne sont imposables que dans l’État où ces biens sont situés ». Les loyers d’un bien au Maroc sont donc imposés uniquement au Maroc.
• Article 24-1 (plus-values) : les gains tirés de la vente d’un bien immobilier « sont imposables dans l’État où ces biens sont situés ». Attention, le texte ne dit pas « ne sont imposables que », contrairement à l’article 9.
• Article 25-1 (élimination de la double imposition) : la France n’impose pas les revenus exclusivement imposables au Maroc, mais elle « conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus ». C’est la méthode du taux effectif.

Le crédit d’impôt égal à l’impôt marocain (article 25-2) ne s’applique qu’aux dividendes, intérêts et redevances. Il ne concerne pas les loyers. Beaucoup de guides disent le contraire : c’est une erreur.

Vous louez votre bien au Maroc

Côté France : déclarer les loyers pour le taux effectif

Les loyers marocains ne sont pas imposés en France, mais ils doivent figurer sur votre déclaration de revenus, car ils augmentent le taux appliqué à vos revenus français.

• Location vide au régime réel : case 4EA de la déclaration 2042-C, « revenus fonciers exonérés à soumettre au taux effectif ».
• Location vide au micro-foncier : case 4EB, « recettes brutes exonérées à soumettre au taux effectif ».

Ces loyers ne passent pas par le formulaire 2047, ni par les cases 8TI ou 8TK : le cadre 8 du formulaire 2047 indique de les déclarer directement en 4EA ou 4EB. Sources : formulaire 2042-C 2026, formulaire 2047 2026 et notice 2047.

Les montants en dirhams se convertissent en euros au cours du jour où vous encaissez les loyers.

Prélèvements sociaux : aucune doctrine officielle ne traite explicitement les loyers marocains exonérés. Comme les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine se calculent sur les revenus soumis à l’impôt sur le revenu, ils ne devraient pas s’appliquer à des loyers exonérés par la convention. Faites-le confirmer par votre service des impôts.

Location meublée ou courte durée (type Airbnb) : en droit français, c’est un revenu commercial (BIC), pas un revenu foncier. Aucune doctrine ne précise comment la convention le traite. Ne déclarez pas au hasard : posez la question par écrit à votre service des impôts.

Côté Maroc : l’impôt sur les loyers

Les loyers sont imposés au Maroc selon les règles du Code général des impôts 2026 :

• Barème progressif de l’IR après un abattement de 40 %, avec une déclaration annuelle à déposer en ligne avant le 1er mars de l’année suivante.
• Si votre locataire est une société (ou un professionnel au régime du résultat net), il retient l’impôt à la source : 10 % si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 120 000 DH, 15 % au-delà. Cette retenue s’impute sur l’impôt calculé.
• Depuis 2025, si vos loyers subissent cette retenue, vous pouvez opter pour un taux libératoire de 20 % sur le loyer brut, qui vous dispense de déclaration pour ces loyers.

Ces règles s’appliquent aux non-résidents comme aux résidents. Pour un MRE, les détails figurent dans le guide fiscal MRE 2026 du ministère des Marocains du monde.

Votre compte bancaire au Maroc : le formulaire 3916

Toute personne domiciliée en France doit déclarer chaque compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l’étranger pendant l’année, y compris un compte sur lequel elle a seulement une procuration (service-public.fr).

• Un formulaire 3916 par compte, joint à la déclaration de revenus.
• Le compte marocain qui reçoit les loyers ou paie les charges du bien doit être déclaré.
• Amende : 1 500 € par compte non déclaré.

C’est l’obligation la plus souvent oubliée, et la plus facile à respecter.

L’IFI : votre bien au Maroc est compté

La convention France-Maroc ne couvre pas les impôts sur la fortune (BOFiP, § 40). Si vous êtes résident fiscal français, votre bien au Maroc entre dans votre patrimoine IFI, avec vos biens en France.

• Seuil : patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (service-public.fr).
• L’abattement de 30 % ne vaut que pour la résidence principale.
• Nouveaux arrivants en France : si vous n’étiez pas domicilié en France pendant les 5 années civiles précédentes, vos biens à l’étranger sont exonérés d’IFI jusqu’au 31 décembre de la 5e année qui suit votre installation (BOFiP).

Vous vendez votre bien au Maroc

Au Maroc : l’impôt sur le profit foncier (TPI)

• 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans profit.
• Le prix d’achat est réévalué par un coefficient officiel selon l’année d’achat, et les frais d’achat sont retenus au forfait de 15 % (ou au réel s’ils sont plus élevés).
• Exonération de l’habitation principale occupée depuis au moins 5 ans et jamais louée. Pour un MRE, le logement conservé au Maroc, ou occupé gratuitement par le conjoint, les parents ou les enfants, compte comme habitation principale.
• Déclaration et paiement dans les 30 jours suivant la vente.

En France : un point à clarifier avant de vendre

C’est la zone grise de la convention. L’article 24-1 attribue l’imposition au Maroc sans dire qu’elle est exclusive, et le crédit d’impôt de l’article 25-2 ne vise pas les plus-values. Aucune doctrine officielle ne traite le cas d’un résident français qui vend un bien au Maroc, et les avis de praticiens divergent.

Si la France considérait la plus-value comme imposable chez elle, la notice 2047 prévoit une déclaration 2048-IMM dans le mois de la vente, avec un crédit d’impôt.

Notre conseil : avant de signer, posez la question par écrit à votre service des impôts des particuliers, ou demandez un rescrit fiscal (article L80 B du livre des procédures fiscales). La réponse écrite de l’administration vous protège.

La check-list annuelle

1. Bien loué : loyers en case 4EA ou 4EB de la 2042-C (en France) et déclaration avant le 1er mars au Maroc.
2. Compte au Maroc : un formulaire 3916 par compte.
3. IFI : vérifiez si votre patrimoine immobilier net total dépasse 1,3 M€.
4. Taxes locales au Maroc : taxe d’habitation et taxe de services communaux, désormais gérées par la DGI.
5. Gardez vos justificatifs : acte d’achat, preuves du paiement en devises, factures de travaux. Ils servent pour la TPI et pour rapatrier le prix de vente (notre guide du transfert de fonds).

Pour aller plus loin sur la convention : notre guide de la double imposition France-Maroc.

Cette page présente les règles générales issues des textes officiels à la date du 18 octobre 2026. Elle ne remplace pas l’avis d’un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.