MRE d'Espagne, d'Italie et de Belgique : acheter un bien au Maroc en 2026

Que vous viviez à Madrid, Milan ou Bruxelles, l’achat d’un bien au Maroc suit les mêmes règles côté marocain : même crédit, mêmes aides, même réglementation des changes. Ce qui change, c’est ce que votre pays de résidence vous demande de déclarer. Ce guide fait le point sur les deux.

Mise à jour du 18 octobre 2026 : ce guide a été entièrement revu. Sa version précédente contenait plusieurs erreurs (sur la fiscalité belge, l’IVIE italien, le Modelo 720 et le financement des MRE).

Côté Maroc : les mêmes règles pour tous les MRE

Le crédit : jusqu’à 80 % en dirhams

Depuis le 1er janvier 2026, l’Instruction générale des opérations de change autorise les banques marocaines à prêter en dirhams aux MRE jusqu’à 80 % du prix du bien, sans limite du nombre de biens. Le reste se paie en devises.

Les offres MRE, relevées sur les sites officiels des banques :

• CIH Bank : Iskane Madmoune MRE. Voir l'offre et simuler
• Attijariwafa bank : Miftah Bila Houdoud. Voir l'offre et simuler
• Banque Populaire : Sakane Mabrouk Dari (ouvert aux MDM). Voir l'offre et simuler
• Bank of Africa : Salaf Dari. Voir l'offre et simuler
• Saham Bank : Crédit immobilier Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• BMCI : Crédit immobilier Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• Crédit du Maroc : Offre Marocains du Monde. Voir l'offre et simuler
• Crédit Agricole du Maroc : Sakan Al Istiqrar. Voir l'offre et simuler
• Al Barid Bank : SalafLik MRE. Voir l'offre et simuler

Vos crédits en cours en Europe comptent dans votre taux d’endettement. Comparatif détaillé : crédit immobilier MRE.

Les aides

• Daam Sakane : 100 000 DH (logement neuf jusqu’à 300 000 DH TTC) ou 70 000 DH (jusqu’à 700 000 DH TTC), si vous n’avez pas de logement au Maroc. Demande en ligne depuis l’Europe avec votre carte d’identité nationale : notre guide Daam Sakane MRE.
• FOGALOGE : garantie de l’État ouverte aux MRE (fiche Tamwilcom).

Le transfert de l’apport

Financez votre achat en devises (virement depuis l’Europe, compte en devises ou en dirhams convertibles) et gardez toutes les preuves : c’est la condition pour rapatrier un jour le prix de vente. Voir rapatrier le prix de vente d’un bien au Maroc.

Les impôts au Maroc

• Loyers : impôt sur le revenu au barème après un abattement de 40 %, déclaration avant le 1er mars ; retenue de 10 % ou 15 % si le locataire est une société, avec option pour un taux libératoire de 20 %.
• Revente : impôt sur le profit foncier, 20 % du profit avec un minimum de 3 % du prix ; exonération du logement conservé au Maroc par un MRE, s’il est occupé depuis au moins 5 ans et jamais loué.

Côté pays de résidence : ce qu’il faut déclarer

Le Maroc a signé une convention fiscale avec chacun des trois pays : Espagne (10 juillet 1978), Italie (7 juin 1972) et Belgique (31 mai 2006, qui remplace celle de 1972). Dans les trois cas, les loyers d’un bien au Maroc sont imposés au Maroc, mais vos obligations déclaratives dans votre pays restent entières.

Espagne : le Modelo 720

• Les résidents fiscaux espagnols doivent déclarer leurs biens à l’étranger, dont les biens immobiliers, via le Modelo 720, lorsque leur valeur dépasse 50 000 € par catégorie.
• Les amendes forfaitaires très lourdes qui accompagnaient ce formulaire ont été jugées contraires au droit européen par la Cour de justice de l’Union européenne (arrêt C-788/19 du 27 janvier 2022), puis supprimées par la loi 5/2022. L’obligation de déclarer demeure.
• Pour l’imposition des loyers et de la plus-value côté espagnol, renseignez-vous auprès de l’Agencia Tributaria ou d’un conseiller.

Italie : le quadro RW et l’IVIE

• Les biens immobiliers à l’étranger se déclarent dans le quadro RW de la déclaration de revenus italienne.
• L’Italie applique l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), un impôt annuel sur la valeur des biens immobiliers situés hors d’Italie. Son taux a été relevé en 2024 : vérifiez le taux en vigueur et les éventuelles exonérations (notamment pour l’habitation principale) auprès de l’Agenzia delle Entrate.
• Le traitement des loyers marocains en Italie dépend de la convention de 1972 : faites-le confirmer par un professionnel.

Belgique : déclaration au SPF Finances

• Un bien situé dans un pays avec lequel la Belgique a une convention, comme le Maroc, est exonéré d’impôt en Belgique, mais ses revenus sont pris en compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus (réserve de progressivité).
• Depuis l’exercice d’imposition 2022, à la suite d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne (C-110/17), les biens à l’étranger sont évalués selon un revenu cadastral, comme les biens belges.
• Le bien doit être déclaré au SPF Finances dans les 4 mois suivant l’achat, sous peine d’amende. Détails sur la page du SPF Finances.

Les erreurs à éviter, quel que soit votre pays

1. Payer en espèces ou sans preuve d’origine en devises : vous perdez la garantie de rapatriement du prix de vente.
2. Oublier de déclarer le bien et le compte marocain dans votre pays de résidence.
3. Ne pas compter vos crédits européens dans votre budget : la banque marocaine les comptera.
4. Acheter sans vérifier le titre foncier : demandez au notaire de vérifier l’immatriculation et l’absence de charges.
5. Louer un logement acheté avec Daam Sakane avant 5 ans : l’aide devient remboursable.

Les règles marocaines de ce guide sont celles des textes officiels à la date du 18 octobre 2026. Pour la fiscalité de votre pays de résidence, faites-vous confirmer votre situation par l’administration fiscale locale ou un conseiller.