Le marché immobilier marocain est-il en hausse ou en baisse en 2026 ?

Les prix sont quasi stables. Selon l'indice BAM/ANCFCC, les prix ont progressé de 0,6 % en 2025 (résidentiel +0,8 %) et les transactions de 3,1 %. Au deuxième trimestre 2026, l'indice gagne 0,7 % sur un an et les transactions 6,3 %. Les écarts entre villes sont importants : Rabat (+3,5 % en 2025) progresse plus vite que la moyenne.

Y a-t-il un risque de bulle immobilière au Maroc ?

Les indicateurs officiels ne montrent pas d'emballement : les prix nationaux progressent de moins de 1 % par an. Le risque se situe plutôt localement, dans les zones où l'achat repose sur des anticipations (abords des futurs stades, terrains en périphérie, location saisonnière saturée) et sur les biens surévalués par rapport aux loyers.

Quel est le taux directeur de BAM en 2026 ?

Le taux directeur de Bank Al-Maghrib est de 2,25 % depuis le 20 mars 2025. Il a été maintenu le 22 septembre 2026. Le taux moyen des crédits immobiliers mesuré par BAM était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026.

Tendances du marché immobilier au Maroc en 2026

Le marché immobilier marocain reste en croissance très modérée en 2026 : des prix quasi stables, des transactions en légère hausse, un taux directeur bas et un programme d’infrastructures d’environ 190 milliards de dirhams pour le Mondial 2030. Ce rapport s’appuie sur les données de Bank Al-Maghrib (BAM), de l’ANCFCC et du ministère de l’Habitat. Pour un guide pratique d’investissement, consultez notre guide complet pour investir au Maroc.

Indicateurs clés (octobre 2026)

Indicateur	Valeur	Source
Taux directeur BAM	2,25 % (depuis le 20/03/2025, maintenu le 22/09/2026)	BAM
Taux moyen des crédits immobiliers	5,06 % au T2 2026 (5,13 % au T1 2026)	Enquête BAM
IPAI 2025	+0,6 % (résidentiel +0,8 %, terrains +0,4 %, professionnel +0,3 %)	BAM/ANCFCC, via FNH
Transactions 2025	+3,1 %	BAM/ANCFCC
IPAI T2 2026 (sur un an)	+0,7 % (résidentiel +1 %, appartements +1,1 %)	IPAI T2 2026
Transactions T2 2026 (sur un an)	+6,3 % (résidentiel +3,9 %, terrains +4,1 %, professionnel +31,9 %)	IPAI T2 2026
Encours des crédits à l’habitat	256,8 Mrd DH à fin février 2026 (+3,2 % sur un an)	BAM, via Hespress
Bénéficiaires Daam Sakane	Plus de 100 000 à mi-2026	Ministère de l’Habitat
Croissance du PIB 2026	4,4 % (prévision)	BAM, septembre 2026
Inflation 2026	0,7 % (prévision)	BAM, septembre 2026

Tendances par ville (indice officiel)

L’IPAI ne publie pas de prix au m², seulement des variations. Les prix au m² des portails d’annonces sont des prix demandés : ils donnent un ordre de grandeur, pas une valeur de marché.

Ville	Prix 2025	Prix T2 2026 vs T1 2026	Transactions T2 2026 vs T1 2026
Rabat	+3,5 %	+1,9 %	+61,2 %
Tanger	n.d.	+2,3 %	+11,5 %
Casablanca	n.d.	+0,5 %	+4,4 %
Marrakech	n.d. (transactions +24,1 % en 2025)	+0,5 %	+18,3 %
Agadir	n.d.	-0,1 %	+30,1 %

Sources : IPAI T2 2026, BAM/ANCFCC ; TelQuel, mars 2026 pour l’année 2025. Les variations trimestrielles des transactions sont saisonnières et volatiles.

Skyline de Casablanca avec ses immeubles modernes et la mosquée Hassan II — Le marché immobilier marocain en 2026 : des prix stables et des chantiers majeurs pour le Mondial 2030

5 tendances clés pour 2026

1. Un taux directeur bas, des taux de crédit qui résistent

Le taux directeur est à 2,25 % depuis mars 2025, mais le taux moyen des crédits immobiliers mesuré par BAM est resté autour de 5,1 % (entre 5,05 % et 5,19 % de début 2025 au T2 2026). Les banques affichent des taux indicatifs plus bas pour les meilleurs profils : comparer plusieurs offres et négocier reste utile.

2. Daam Sakane, moteur du neuf abordable

L’aide directe (100 000 DH pour un logement jusqu’à 300 000 DH TTC, 70 000 DH jusqu’à 700 000 DH TTC) a bénéficié à plus de 100 000 ménages à mi-2026, dont 23 à 24 % de MRE. Le programme couvre 2024-2028 ; une évaluation a été lancée en août 2026, sans décision de prolongation à ce jour. Elle soutient la demande de logements neufs livrés (permis d’habiter délivré depuis le 1er janvier 2023).

3. Le Mondial 2030 comme accélérateur d’infrastructures

Le programme lié au Mondial est chiffré à environ 190 milliards de dirhams (ministère de l’Économie et des Finances, via Hespress) : LGV Kénitra-Marrakech (mise en service prévue fin 2029), extension des aéroports (38 milliards DH, capacité visée de 80 millions de passagers), stades et routes. Aucune donnée officielle ne mesure à ce jour un effet chiffré sur les prix autour des stades : méfiez-vous des pourcentages de hausse qui circulent sans source.

4. Location courte durée : un marché qui se densifie

Le tourisme bat des records (19,8 millions d’arrivées en 2025, objectif 26 millions en 2030), mais l’offre de logements en location saisonnière progresse aussi, surtout à Marrakech. Résultat : les revenus par logement dépendent de plus en plus de l’emplacement, de la qualité et de la gestion. Avant d’acheter pour louer en courte durée, testez des hypothèses d’occupation prudentes. Pour les détails par ville, consultez nos guides : Agadir, Tanger et Marrakech. Retrouvez aussi les revenus Airbnb par ville.

5. Un marché à plusieurs vitesses

Dynamiques : Rabat (+3,5 % en 2025), Tanger (+2,3 % sur le seul T2 2026), zones bien desservies par les nouvelles infrastructures
Stables : la moyenne nationale (+0,6 % en 2025), Casablanca et Marrakech au T2 2026 (+0,5 %)
Hétérogènes : au sein du résidentiel, les prix des appartements montent (+1,1 % sur un an au T2 2026) alors que ceux des maisons (-0,7 %) et des villas (-0,3 %) reculent

Ce que cela signifie pour les investisseurs

Dans les villes où les prix montent, le potentiel de plus-value existe mais le rendement locatif à l’achat est plus faible. Dans les villes où les prix stagnent, le prix d’entrée bas peut offrir un meilleur rendement, à condition que la demande locative soit réelle. Dans les deux cas, calculez le rendement net à partir de loyers constatés, pas de moyennes nationales.

Appartement moderne avec salon lumineux au Maroc — Les appartements concentrent l'essentiel des transactions résidentielles

Le rôle des zones industrielles

Les pôles industriels et logistiques (Tanger Med et ses zones d’activités, Atlantic Free Zone à Kénitra, zones industrielles de Casablanca-Settat) créent une demande locative de cadres et de techniciens. Les biens bien situés près de ces bassins d’emploi (T2-T3, résidences sécurisées) visent une clientèle plus stable.

Perspectives 2026-2030

Facteur	Ce qui est acté	Effet possible
LGV Kénitra-Marrakech	Mise en service prévue fin 2029 ; Tanger-Marrakech en environ 3h30 (Hespress)	Meilleure accessibilité des villes desservies
RER et programme ferroviaire	Programme ferroviaire de 96 Mrd DH, RER réalisés à environ 30 % en mai 2026	Intérêt accru pour les villes périphériques bien desservies
Mondial 2030	Six stades, dont le Grand Stade Hassan II (Benslimane, 115 000 places)	Pic de demande touristique ponctuel en 2030
Daam Sakane (2024-2028)	Évaluation en cours, pas de prolongation décidée	Soutien au neuf abordable jusqu’en 2028
Tourisme	Objectif de 26 millions de touristes en 2030	Demande d’hébergement en hausse, concurrence aussi

Aucune prévision officielle de prix n’est publiée pour 2026-2030. Les projections de hausse annuelle avancées par des professionnels restent des opinions, pas des données.

Rendement locatif estimé

Surface70 m²

Prix d'achat estimé

840.000 MAD

Loyer mensuel

4.550 MAD

Brut

6.5%

Net

5.5%

Cashflow/mois

3.868 MAD

Calcul détaillé

Recommandations par profil

Profil	Stratégie 2026	À vérifier
Primo-accédant	Daam Sakane + crédit (comparer les TEG) + éventuellement Damane Assakane	Permis d’habiter délivré depuis 2023, prix TTC sous les plafonds
Investisseur location longue durée	Quartiers à forte demande (emploi, universités, administrations)	Loyers réellement pratiqués, charges, vacance
Investisseur location courte durée	Emplacement très touristique, bien différenciant	Règlement de copropriété, loi 80-14, taux d’occupation réaliste
Plus-value Mondial	Zones desservies par les nouvelles infrastructures	Risque spéculatif, horizon long
MRE	Crédit en dirhams jusqu’à 80 % (IGOC 2026), achat en devises pour garantir le retransfert	Fiscalité des loyers identique aux résidents (abattement 40 %)

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Conclusion

Le marché immobilier marocain en 2026 est stable plutôt qu’euphorique : prix nationaux en hausse de moins de 1 %, transactions en légère progression, taux de crédit autour de 5 %. Les chantiers du Mondial 2030 et Daam Sakane soutiennent la demande, mais les écarts entre villes et entre quartiers sont la vraie clé. Pour passer à l’action, consultez notre classement des 10 villes les plus rentables, notre guide du crédit immobilier, et l’impact du Mondial 2030 sur l’immobilier.