Revenus Airbnb par ville au Maroc 2026 : classement

Le marché Airbnb marocain compte 78 000 listings actifs et génère un revenu moyen de 6 200 MAD/mois par bien. Mais tous les marchés ne se valent pas : Marrakech domine en volume mais ses revenus baissent (-1,9%), tandis qu’Agadir et Tanger affichent des croissances de +19,9% et +18,7%. Ce classement détaillé, basé sur les données Airbtics (Fév 2025 - Jan 2026), vous aide à choisir la bonne ville.

Classement des revenus Airbnb par ville

Source : Airbtics (Fév 2025 - Jan 2026)

Tendances YoY — Qui monte, qui descend ?

Constat clair : les prix (ADR) montent partout, mais l’occupation baisse presque partout à cause de l’explosion du nombre de listings (+30-60%/an). Marrakech est le seul marché où les revenus baissent — c’est le marché le plus saturé.

Signal d’investissement : visez Agadir, Tanger, Essaouira — les marchés en forte croissance avec moins de saturation. Notre guide complet Airbnb au Maroc détaille la stratégie pour chacune de ces villes.

Analyse détaillée par ville

Marrakech — Le leader en sursis

Problème : trop de nouveaux listings (+3 500 en 1 an). L’occupation chute de presque 9 points. Les prix montent mais ne compensent pas la baisse de réservations.

Opportunité : les riads en médina et les villas avec piscine (segment “Greater Marrakech”) restent très rentables avec 548k MAD/an de revenu.

Quartiers à cibler : La Médina reste le quartier le plus demandé avec un ADR de 950 MAD/nuit pour les riads rénovés. Guéliz attire une clientèle d’affaires et de digital nomads avec des séjours plus longs (moyenne 5,2 nuits vs 3,8 en Médina). L’Hivernage et la Palmeraie concentrent le segment luxe avec des ADR dépassant 2 000 MAD/nuit, mais un taux d’occupation plus faible (45-55%). Pour comprendre les prix d’achat par quartier, consultez notre analyse des prix immobiliers à Marrakech.

Saisonnalité : La haute saison (octobre-avril) concentre 65% du revenu annuel. Les semaines de Noël et Nouvel An sont les plus lucratives avec des ADR x2,5 par rapport à la moyenne. En été (juin-août), l’occupation chute à 40-50% mais la clientèle du Golfe et les MRE compensent partiellement. La stratégie gagnante consiste à proposer des tarifs agressifs en basse saison pour les séjours longs (minimum 7 nuits) afin de maintenir un taux d’occupation supérieur à 55%.

Tanger — Le marché le plus dynamique

Le revenu croît de +18,7% malgré une occupation en baisse. L’ADR explose de +26,7% — les voyageurs paient plus cher. Le quartier Malabata affiche un ADR de 1 092 MAD/nuit.

Quartiers performants : Le centre historique (Kasbah, Petit Socco) attire les touristes culturels avec un ADR de 680 MAD/nuit et une occupation de 52%. La Corniche et Malabata ciblent une clientèle haut de gamme avec des appartements vue mer. Le quartier Boubana-Aouama offre le meilleur rapport qualité-prix pour les investisseurs avec des prix d’achat 40% inférieurs au centre et des revenus Airbnb corrects (80-100k MAD/an).

Effet Mondial 2030 : Tanger est ville hôte avec un stade de 85 000 places en construction. L’impact sur les revenus Airbnb est déjà visible : les réservations anticipées pour 2029-2030 commencent à apparaître. Les investisseurs qui se positionnent maintenant bénéficieront de la hausse attendue liée au Mondial.

Agadir — Le champion de la croissance

+19,9% de revenus, meilleur taux d’occupation balnéaire (62-76% pour les biens optimisés). La Marina et la Corniche génèrent 2 200-2 450 EUR/mois. L’extension de l’aéroport (×2,7) va amplifier la demande.

Zones les plus rentables : La Marina d’Agadir affiche les meilleurs revenus avec un ADR de 750 MAD/nuit. La Corniche reste le segment le plus demandé pour les appartements vue mer. Taghazout, à 20 km au nord, attire les surfeurs et digital nomads avec une saison étendue (octobre-mai) et des tarifs en hausse de +25% sur un an. Les villas avec piscine à Taghazout Bay génèrent 30 000-45 000 MAD/mois en haute saison. Pour les prix d’achat détaillés, consultez notre guide des prix immobiliers à Agadir.

Infrastructure : L’extension de l’aéroport Al Massira (capacité x2,7 d’ici 2028) va augmenter le flux de touristes charter européens, principal moteur de la demande Airbnb à Agadir. Les nouvelles liaisons low-cost depuis l’Allemagne, la Scandinavie et l’Europe de l’Est diversifient la clientèle.

Essaouira — Le marché le plus sain

Seul marché où l’occupation augmente (+1,8%) avec des revenus en hausse (+15,1%). Moins de saturation (1 524 listings vs 9 624 à Marrakech). Le meilleur rapport croissance/concurrence.

Profil de la demande : Essaouira attire principalement des couples européens (35-55 ans), des amateurs de kitesurf, et des voyageurs en quête d’authenticité. La durée moyenne de séjour est de 4,8 nuits, supérieure à la moyenne nationale (3,5). Les riads dans la médina face mer atteignent des ADR de 1 200-1 500 MAD/nuit en haute saison. Le Festival Gnaoua (juin) fait monter les prix de 80% pendant une semaine. Pour en savoir plus sur les prix d’achat, consultez notre analyse détaillée Essaouira-Tétouan.

Rabat — Le marché institutionnel

Rabat occupe la 2ème place du classement avec 178 000 MAD/an de revenu moyen et un ADR de 728 MAD/nuit. La capitale bénéficie d’une demande d’affaires stable (ambassades, organisations internationales, conférences) qui maintient un taux d’occupation élevé de 67% toute l’année — le deuxième meilleur taux du pays après Marrakech. La saisonnalité est moins marquée qu’à Marrakech : l’occupation ne descend jamais en dessous de 50% grâce à la demande institutionnelle constante.

Quartiers performants :

• Agdal : meilleur quartier pour l’Airbnb à Rabat, avec 75-85% d’occupation. La forte demande étudiante (universités) et professionnelle (bureaux, ministères) garantit un remplissage régulier toute l’année, y compris en basse saison.
• Hay Riad : clientèle diplomatique premium (ambassades, résidences officielles). Les tarifs sont parmi les plus élevés de la ville avec un ADR supérieur à 900 MAD/nuit pour les appartements haut standing.
• Hassan Centre : attire les touristes culturels (Tour Hassan, Mausolée Mohammed V, Oudayas). Bonne occupation en haute saison mais plus de saisonnalité que l’Agdal.
• Plage des Nations : rendement potentiel de 10-13%, mais avec une forte saisonnalité estivale. Les biens vue mer se louent très bien de mai à septembre, mais l’occupation chute en hiver. Idéal pour un investissement mixte (Airbnb été + location moyenne durée hiver).

C’est le marché le plus régulier du Maroc grâce à la demande institutionnelle, avec un potentiel de croissance soutenu par les projets d’infrastructure de Rabat Ville Lumière.

Fès — Le potentiel inexploité

Fès affiche les revenus les plus modestes du classement (94 000 MAD/an) mais présente un potentiel inexploité. La médina de Fès, classée UNESCO, est la plus grande zone piétonne au monde. Les riads y sont 50-60% moins chers qu’à Marrakech. Avec seulement 1 225 listings et une occupation de 47%, le marché n’est pas saturé. Le profil type est le touriste culturel européen (séjour moyen 3,2 nuits). Les contraintes : accessibilité aérienne limitée, forte saisonnalité (mars-mai et septembre-novembre), et un marché du riad plus complexe (rénovation souvent nécessaire).

Chefchaouen — Le micro-marché Instagram

Bien que non listée dans les données Airbtics principales, Chefchaouen mérite attention. La “ville bleue” connaît une explosion de popularité sur les réseaux sociaux. Le taux d’occupation moyen est de 26% — le plus bas du pays — mais avec des pics à 80% en haute saison (avril-octobre). Les prix d’achat sont les plus bas du Maroc (maison traditionnelle à partir de 300 000 MAD). Le revenu annuel estimé se situe entre 50 000 et 80 000 MAD pour un bien bien géré. C’est un pari sur la croissance future plus qu’un investissement à rendement immédiat.

Revenus par type de bien (estimations)

Les revenus varient considérablement selon le type de bien. Un riad ou une villa avec piscine peut générer 3 à 5 fois plus qu’un studio, mais le ticket d’entrée et les charges de gestion sont proportionnellement plus élevés.

Stratégie 2026 : où investir ?

Ces données dessinent une carte claire des opportunités. Voici nos recommandations selon votre objectif d’investissement :

Conclusion

Le marché Airbnb marocain est à un tournant en 2026 : les ADR montent partout mais l’occupation baisse à cause de l’explosion des listings. Marrakech est saturé (-1,9% revenus). Les meilleures opportunités sont à Agadir (+19,9%), Tanger (+18,7%) et Essaouira (+15,1%) — des marchés en forte croissance avec moins de concurrence. Les investisseurs doivent se différencier par la qualité (standing premium, avis 5 étoiles, photos pro) pour maintenir leur occupation.

Pour financer votre investissement, consultez notre guide du crédit immobilier au Maroc et n’oubliez pas de vérifier votre éligibilité au programme Daam Sakane si vous êtes primo-accédant. Estimez vos revenus potentiels avec notre estimateur Airbnb et calculez votre rendement locatif net avant de vous lancer.