Marrakech est la grande destination touristique du Maroc et l’un des marchés de résidences secondaires les plus actifs du pays. Pourtant, ses prix moyens restent inférieurs à ceux de Casablanca et Rabat. Selon le référentiel des prix Agenz (mise à jour du 29 janvier 2026, consulté en octobre 2026), un appartement se vend en moyenne 8 885 DH/m² et une villa 10 138 DH/m².
Côté tendance, l’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC indique pour Marrakech, au 2e trimestre 2026 : +0,7 % sur les prix des appartements et +13,1 % sur le nombre de transactions d’appartements par rapport au trimestre précédent.
Pour comparer avec les autres villes, consultez notre classement des 10 villes les plus rentables et notre guide complet de l’investissement au Maroc.
Tendance officielle
Le marché à Marrakech au T2 2026
Selon l'indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, publié le 19 août 2026, variations par rapport au trimestre précédent.
| Type de bien | Prix | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | +0,7 % | +13,1 % |
| Maisons | +2,2 % | +36,5 % |
| Villas | -1,3 % | +13,6 % |
| Terrains urbains | -0,1 % | +37,8 % |
| Locaux commerciaux | -0,5 % | +27,0 % |
| Bureaux | +4,0 % | -44,2 % |
Au niveau national, les prix ont varié de +0,7 % sur un an et le nombre de ventes de +6,3 %. « n.d. » : pas assez de ventes pour calculer l'indice. Source : bulletin IPAI n° 67. Prochaine publication : 20 novembre 2026.
Prix au m² par quartier (janvier 2026)
Prix moyen au m² des appartements par quartier, Marrakech
Référentiel Agenz, janvier 2026 (DH/m²)
Quartiers les plus chers
| Quartier | Appartement (DH/m²) | Villa (DH/m²) | Profil |
|---|---|---|---|
| Hivernage | 17 465 | 11 091 | Luxe, hôtels, résidentiel de standing |
| Tassoultante | 14 340 | 9 986 | Résidences récentes, golfs |
| Agdal | 13 853 | non publié | Résidentiel, proche des palais |
| Masmoudi | 13 136 | 8 341 | Résidentiel, Guéliz élargi |
| Guéliz | 12 620 | 16 540 | Centre-ville moderne |
| Majorelle | 12 602 | non publié | Centre, proche du jardin Majorelle |
Quartiers intermédiaires
| Quartier | Appartement (DH/m²) | Villa (DH/m²) |
|---|---|---|
| Camp Al Ghoul | 11 982 | 13 469 |
| Oliva | 11 324 | non publié |
| Sidi Bou Amar (médina) | 11 245 | non publié |
| Ouasis | 10 698 | non publié |
| Boumesmar | 10 520 | 8 457 |
| Samlalia | 10 351 | 12 631 |
| Rahba Kedima (médina) | 10 321 | non publié |
| Amerchich | 10 102 | 8 150 |
| Issil | 9 590 | 8 967 |
| Amelkis | 9 336 | 5 791 |
| Daoudiat | 9 173 | non publié |
Quartiers plus accessibles
| Quartier | Appartement (DH/m²) | Villa (DH/m²) |
|---|---|---|
| Ennakhil (Palmeraie) | 8 766 | 8 789 |
| Route d’Amizmiz | 8 041 | 7 026 |
| Azli | 7 278 | non publié |
| Hay Annahda | 7 085 | non publié |
| Les Portes de Marrakech | 5 378 à 6 595 selon la tranche | 7 434 |
| M’hamid | 5 524 à 5 831 selon le secteur | non publié |
| Iziki | 5 698 | non publié |
Source : référentiel Agenz, Marrakech (pages ville et communes), mise à jour du 29/01/2026.
Le référentiel ne publie pas de moyenne pour Targa, la route de Fès, la route de l’Ourika ou Tamansourt. Nous ne donnons donc pas de prix pour ces secteurs. Pour la Palmeraie, la moyenne mélange résidences fermées et villas : les grandes villas avec terrain se négocient au cas par cas.
Riads en médina
Le riad reste l’actif le plus emblématique de Marrakech. Aucun baromètre public ne publie de prix moyen pour les riads : chaque bien est unique. Avant toute offre :
- vérifiez le statut juridique : titre foncier immatriculé ou bien non immatriculé (« melk »), plus risqué ;
- faites expertiser la structure par un architecte local (murs, terrasses, évacuations, humidité) ;
- chiffrez la rénovation sur devis réels ;
- pour une maison d’hôtes, renseignez-vous sur le cadre de la loi 80-14 sur les établissements d’hébergement touristique et ses obligations de classement.
Location courte ou longue durée ?
Nous ne publions pas de rendement Airbnb ou LLD chiffré par quartier : les données des outils privés (AirDNA, Airbtics) ne sont pas vérifiables publiquement et les sources gratuites divergent fortement. La bonne méthode :
- Location longue durée : relevez plusieurs loyers réels de biens comparables, multipliez par 12, divisez par le prix d’achat frais compris.
- Location courte durée : relevez prix par nuit et calendriers de 10 logements comparables sur plusieurs mois, estimez un taux d’occupation prudent, puis retirez commission de la plateforme, ménage, gestion, charges et impôt.
La saisonnalité de Marrakech diffère des villes côtières : l’été, très chaud, est généralement plus calme, tandis que le printemps et l’automne sont les périodes les plus demandées. Consultez notre analyse des revenus Airbnb par ville au Maroc pour comparer.
Revenus Airbnb estimés
Haute saison/mois
22.140 MAD
Basse saison/mois
7.500 MAD
Revenu annuel
177.840 MAD
Net mensuel moy.
11.115 MAD
Projets Mondial 2030 à Marrakech
| Projet | Détail |
|---|---|
| Grand Stade de Marrakech | Rénové pour la CAN 2025, environ 45 000 places (AllAfrica, décembre 2025), nouvelle phase de travaux prévue avant 2030 |
| Aéroport Marrakech-Menara | Capacité portée d’environ 9 à 16 millions de passagers par an, marché de 2,2 milliards de DH attribué à Jet Contractors (Hespress) |
| LGV Kénitra-Marrakech | Travaux lancés en avril 2025, environ un tiers réalisé en 2026, mise en service visée avant le Mondial 2030 (Hespress) |
L’effet de ces projets sur les prix par quartier n’est pas mesuré par une source publique. Méfiez-vous des promesses de plus-value chiffrées.
Quartiers à suivre en 2026-2030
Petits budgets
- M’hamid (environ 5 500 à 5 800 DH/m²) : grand quartier résidentiel, proche du stade et de l’aéroport.
- Azli, Hay Annahda, Iziki (environ 5 700 à 7 300 DH/m²) : prix bas, demande locale.
Valeurs centrales
- Guéliz et Majorelle (environ 12 600 DH/m²) : centre-ville, forte demande locative.
- Agdal (13 853 DH/m²) : résidentiel recherché.
- Samlalia, Daoudiat, Amerchich (environ 9 200 à 10 400 DH/m²) : quartiers centraux plus abordables.
Patrimonial
- Médina : riads, avec de vraies précautions juridiques et techniques.
- Hivernage et Palmeraie : clientèle haut de gamme, biens à évaluer au cas par cas.
Conclusion
Marrakech affiche un prix moyen de 8 885 DH/m² pour un appartement (Agenz, janvier 2026), avec des quartiers allant d’environ 5 500 DH/m² (M’hamid) à près de 17 500 DH/m² (Hivernage). Les prix sont restés stables au 2e trimestre 2026 (+0,7 %) mais les transactions ont nettement progressé (+13,1 %) selon l’indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC. L’extension de l’aéroport, la future LGV et le Mondial 2030 soutiennent la demande, sans garantir de plus-value. Calculez toujours vos revenus à partir de biens comparables. Pour financer votre achat, consultez notre guide du crédit immobilier et estimez vos frais avec le calculateur de frais de notaire. Si vous achetez sur plan, notre guide VEFA détaille les garanties à vérifier.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Marrakech en 2026 ?
Combien rapporte un Airbnb à Marrakech ?
Combien coûte un riad à Marrakech ?
Quels sont les quartiers les plus chers de Marrakech ?
Quel impact du Mondial 2030 sur Marrakech ?
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