La Loi de Finances 2025 a profondément réformé la fiscalité immobilière au Maroc : nouveau barème IR avec un seuil d’exonération relevé à 40 000 MAD, option libératoire à 20%, et transfert de la gestion de la taxe d’habitation à la DGI. Ce guide détaille chaque impôt, avec les barèmes exacts et les exonérations applicables en 2026.
1. Impôt sur le revenu locatif (IR)
Abattement forfaitaire de 40%
Les revenus provenant de la location d’immeubles bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40%. Seuls 60% du loyer brut sont soumis à l’IR.
Exemple : Loyer brut annuel de 120 000 MAD → base imposable = 120 000 × 0,6 = 72 000 MAD
Barème IR 2025 (LF 2025)
| Tranche de revenu net annuel | Taux | Somme à déduire |
|---|---|---|
| 0 — 40 000 MAD | Exonéré | — |
| 40 001 — 60 000 MAD | 10% | 4 000 MAD |
| 60 001 — 80 000 MAD | 20% | 10 000 MAD |
| 80 001 — 100 000 MAD | 30% | 18 000 MAD |
| 100 001 — 180 000 MAD | 34% | 22 000 MAD |
| > 180 000 MAD | 37% | 27 400 MAD |
Changements vs ancien barème : seuil d’exonération relevé de 30 000 à 40 000 MAD ; taux marginal réduit de 38% à 37%.
Option libératoire à 20% (nouveauté LF 2025)
Les propriétaires avec des revenus locatifs annuels ≥ 120 000 MAD peuvent opter pour un taux fixe de 20%, sans déclaration annuelle. C’est avantageux pour les hauts revenus locatifs.
Retenue à la source (RAS)
Lorsque le locataire est une entreprise ou un professionnel :
| Seuil | Taux RAS |
|---|---|
| Revenus < 40 000 MAD/an | Exonéré |
| Revenus < 120 000 MAD/an | 10% |
| Revenus ≥ 120 000 MAD/an | 15% (ou 20% si option libératoire) |
Abattement MRE : 75%
Les Marocains Résidant à l’Étranger bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur locative pour le calcul de la taxe d’habitation. Cet avantage est maintenu en 2025.
2. TPI — Taxe sur le Profit Immobilier
La TPI s’applique lors de la revente d’un bien immobilier.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Taux standard | 20% du profit net |
| Cotisation minimale | 3% du prix de vente (plancher) |
| Calcul du profit | Prix de vente - prix d’achat revalorisé - frais |
Exonérations TPI
- Résidence principale : exonérée si occupée > 5 ans ET prix de vente < 4 000 000 MAD
- Au-delà de 4M MAD : cotisation de 3% sur le montant dépassant le seuil
- Ventes familiales : ascendants-descendants et époux = exonérées
- Logement social : exonéré si occupé > 4 ans
3. Droits d’enregistrement (frais d’acquisition)
| Type de bien | Taux |
|---|---|
| Bien ancien (résidentiel/commercial) | 4% |
| Bien neuf (première vente) | 2,5% |
| Terrain nu ou bâti | 5% |
Frais totaux d’acquisition
| Poste | Taux | Sur un bien à 800 000 MAD |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (ancien) | 4% | 32 000 MAD |
| Conservation foncière | 1,5% | 12 200 MAD |
| Honoraires notaire | 0,5-1,5% | ~5 000 MAD |
| TVA sur honoraires | 20% des honoraires | ~1 000 MAD |
| Timbres et frais | Forfait | ~1 250 MAD |
| Total | ~6,5% | ~51 450 MAD |
4. Taxe d’habitation (TH)
La taxe d’habitation s’applique aux propriétaires occupants (pas aux biens loués).
| Valeur locative annuelle | Taux | Déduction |
|---|---|---|
| ≤ 5 000 MAD | Exonéré | — |
| 5 001 — 20 000 MAD | 10% | 500 MAD |
| 20 001 — 40 000 MAD | 20% | 2 500 MAD |
| > 40 000 MAD | 30% | 7 500 MAD |
- Abattement résidence principale : réduction de 75% sur la valeur locative
- Construction neuve : exonérée pendant 5 ans
- Depuis juin 2025 : la gestion est transférée de la TGR à la DGI
5. Taxe de Services Communaux (TSC)
| Zone | Taux |
|---|---|
| Urbaine / touristique | 10,5% de la valeur locative |
| Périphérique / rurale | 6,5% de la valeur locative |
La TSC est due par tout propriétaire ou usufruitier, que le bien soit occupé ou loué.
6. TVA immobilière
| Type | Taux TVA |
|---|---|
| Promotion immobilière (standard) | 20% |
| Logement social | 10% (taux réduit) |
| Logement social avec prise en charge État | Exonéré (< 250 000 MAD HT, 50-80 m²) |
| Terrain nu / bien ancien (revente) | Non soumis |
7. Exonérations et avantages fiscaux
Logement social (< 250 000 MAD)
- Exonéré de TVA (prise en charge par l’État)
- Exonéré de droits d’enregistrement
- Hypothèque au profit de l’État pendant 4 ans
- Surface : 50-80 m², habitation principale
Résidence principale
- TH : abattement 75% sur la valeur locative
- TPI : exonération après 5 ans (prix < 4M MAD)
- Construction neuve : exonérée de TH pendant 5 ans
MRE
- Abattement 75% sur la valeur locative (TH)
- Rapatriement des loyers via Office des Changes
- Éligibilité Daam Sakane
Nouveauté LF 2026
- Pénalité 2% sur les transactions immobilières > 300 000 MAD payées en espèces
- Contribution de Solidarité Sociale (CSS) prolongée jusqu’en 2028
Rendement locatif estimé
Prix d'achat estimé
840.000 MAD
Loyer mensuel
4.550 MAD
Brut
6.5%
Net
5.5%
Cashflow/mois
3.868 MAD
Simulation : combien d’impôts payez-vous ?
Cas 1 : Appartement loué 8 000 MAD/mois
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 8 000 × 12 | 96 000 MAD |
| Abattement 40% | 96 000 × 0,4 | -38 400 MAD |
| Base imposable | 96 000 × 0,6 | 57 600 MAD |
| IR (barème 2025) | 10% sur tranche 40-57,6k | 1 760 MAD/an |
| Revenu net après IR | 94 240 MAD/an | |
| Soit par mois | 7 853 MAD/mois |
Cas 2 : Appartement loué 15 000 MAD/mois
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 15 000 × 12 | 180 000 MAD |
| Abattement 40% | 180 000 × 0,4 | -72 000 MAD |
| Base imposable | 180 000 × 0,6 | 108 000 MAD |
| IR (barème 2025) | Tranches 40k→108k | 14 720 MAD/an |
| Option libératoire (20%) | 108 000 × 0,2 | 21 600 MAD/an |
| Meilleur choix | Barème progressif | 14 720 MAD/an |
Conclusion
La fiscalité immobilière au Maroc reste attractive en 2026, surtout pour les primo-accédants (Daam Sakane, exonérations logement social) et les investisseurs locatifs (abattement 40%, seuil d’exonération à 40k MAD). Les MRE bénéficient d’avantages supplémentaires (abattement 75%). Utilisez nos calculateurs pour simuler votre situation exacte.