La Loi de Finances 2025 a modifié la fiscalité des particuliers : nouveau barème de l’IR avec une tranche exonérée relevée à 40 000 DH, option libératoire à 20 % pour certains loyers, et transfert de la gestion de la taxe d’habitation à la DGI. La Loi de Finances 2026 a ajouté un droit supplémentaire de 2 % sur les ventes payées en espèces. Ce guide détaille chaque impôt, avec les barèmes du Code général des impôts 2026 et les exonérations applicables.
1. Impôt sur le revenu locatif (revenus fonciers)
Abattement forfaitaire de 40 %
Les loyers bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 %. Seuls 60 % du loyer brut sont soumis à l’IR. Cet abattement remplace toute déduction de charges : il n’existe pas de « régime réel » permettant à un particulier de déduire ses intérêts d’emprunt ou ses travaux de ses loyers.
Exemple : loyer brut annuel de 120 000 DH, base imposable = 120 000 × 0,6 = 72 000 DH.
Les règles sont identiques pour les résidents, les MRE et les étrangers non-résidents.
Barème IR 2026 (issu de la LF 2025)
| Tranche de revenu net annuel | Taux | Somme à déduire |
|---|---|---|
| 0 à 40 000 DH | 0 % | 0 |
| 40 001 à 60 000 DH | 10 % | 4 000 DH |
| 60 001 à 80 000 DH | 20 % | 10 000 DH |
| 80 001 à 100 000 DH | 30 % | 18 000 DH |
| 100 001 à 180 000 DH | 34 % | 22 000 DH |
| Plus de 180 000 DH | 37 % | 27 400 DH |
Changements par rapport à l’ancien barème : tranche exonérée relevée de 30 000 à 40 000 DH ; taux marginal ramené de 38 % à 37 %.
Les loyers s’ajoutent à vos autres revenus imposables au Maroc s’il y en a. La déclaration annuelle est à déposer avant le 1er mars de l’année suivante.
Retenue à la source (RAS)
Lorsque le locataire est une personne morale ou un professionnel imposé au résultat net réel ou simplifié, il doit retenir l’impôt à la source :
| Loyers bruts annuels | Taux RAS |
|---|---|
| 40 000 DH ou moins (même propriétaire) | Dispense |
| Moins de 120 000 DH | 10 % |
| 120 000 DH ou plus | 15 % |
Cette retenue n’est pas libératoire : c’est un acompte imputé sur l’IR calculé au barème.
Option libératoire à 20 % (depuis 2025)
Pour les loyers soumis à la retenue à la source, le propriétaire peut opter pour une imposition au taux libératoire de 20 % sur le loyer brut. Cette option ne concerne donc pas les locations à des particuliers. Elle n’est intéressante que pour les contribuables déjà imposés dans les tranches hautes du barème.
2. Impôt sur le profit foncier (TPI)
Si l’IR concerne les loyers, l’impôt sur le profit foncier s’applique à la revente d’un bien. Il faut l’anticiper dès l’achat.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Taux | 20 % du profit net |
| Cotisation minimale | 3 % du prix de cession, due même sans profit |
| Abattement pour durée de détention | Aucun |
| Délai | Déclaration et paiement dans les 30 jours suivant la cession |
Calcul du profit
Profit = prix de cession, moins frais de cession, moins coût d’acquisition réévalué.
Le coût d’acquisition comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition (forfait de 15 % du prix, sauf si les frais réels justifiés sont supérieurs), les dépenses d’investissement (travaux justifiés) et les intérêts d’emprunt. Ce total est multiplié par un coefficient de réévaluation fixé chaque année par arrêté (arrêté du 6 février 2026 : 1,296 pour 2010, 1,205 pour 2016, 1,164 pour 2020, 1,078 pour 2022, 1,008 pour 2024, 1,000 pour 2025).
Exonérations
- Habitation principale occupée au moins 5 ans par le propriétaire ou sa famille, et jamais louée : exonérée. Si le prix dépasse 4 000 000 DH, la cotisation de 3 % s’applique sur la fraction au-delà.
- Petites cessions : exonération si le total des cessions de l’année ne dépasse pas 140 000 DH.
- Logement social occupé au moins 4 ans à titre d’habitation principale.
- Donations entre ascendants et descendants, entre époux, et entre frères et sœurs.
Il n’existe pas d’exonération pour un « profit inférieur à 30 000 DH ».
Exemples de calcul
Cas 1 : appartement à Casablanca (investissement locatif)
Achat en 2020 : 800 000 DH. Frais réels inférieurs au forfait, donc forfait de 15 % : 120 000 DH. Coût d’acquisition : 920 000 DH. Coefficient 2020 : 1,164. Coût réévalué : 920 000 x 1,164 = 1 070 880 DH. Vente en 2026 : 1 100 000 DH, frais d’agence 27 500 DH. Profit : 1 100 000 - 27 500 - 1 070 880 = 1 620 DH. Impôt à 20 % : 324 DH. Cotisation minimale (3 % de 1 100 000) : 33 000 DH. Montant dû : 33 000 DH, car le minimum est supérieur.
Cas 2 : riad à Marrakech (forte plus-value)
Achat en 2016 : 1 200 000 DH. Frais au forfait de 15 % : 180 000 DH. Rénovation justifiée par factures : 500 000 DH. Coût d’acquisition : 1 880 000 DH. Coefficient 2016 : 1,205. Coût réévalué : 1 880 000 x 1,205 = 2 265 400 DH. Vente en 2026 : 3 500 000 DH (frais de cession non pris en compte pour simplifier). Profit : 1 234 600 DH. Impôt à 20 % : 246 920 DH. Cotisation minimale : 105 000 DH. Montant dû : 246 920 DH.
Leçon : conservez toutes vos factures de travaux et vos tableaux d’amortissement de crédit. Ils augmentent le coût d’acquisition et réduisent l’impôt.
Leviers légaux pour réduire le profit foncier
- Habitation principale : l’exonération s’applique après 5 ans d’occupation, à condition que le bien n’ait jamais été loué.
- Factures de travaux : seules les dépenses justifiées entrent dans le coût d’acquisition.
- Intérêts d’emprunt : ils s’ajoutent au coût d’acquisition.
- Coefficient de réévaluation : il augmente le coût d’acquisition. Il est appliqué automatiquement selon l’année d’achat.
Attendre plus longtemps avant de vendre un bien locatif ne donne droit à aucun abattement : seul le coefficient de réévaluation évolue.
3. Droits d’enregistrement (frais d’acquisition)
| Type de bien | Taux |
|---|---|
| Logement ou local construit (neuf ou ancien) | 4 % |
| Terrain nu | 5 % |
| Droit supplémentaire si prix > 300 000 DH non réglé par moyen traçable (depuis le 1er juillet 2026) | +2 % sur la fraction payée en espèces |
Il n’existe pas de taux réduit à 2,5 % pour le neuf en 2026. Le droit supplémentaire de 2 % a été introduit par la Loi de Finances 2026.
Frais totaux d’acquisition
| Poste | Taux | Sur un logement à 800 000 DH |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % | 32 000 DH |
| Conservation foncière | 1,5 % + 200 DH | 12 200 DH |
| Honoraires du notaire | Selon barème, à demander | Variable |
| TVA sur honoraires | 20 % des honoraires | Variable |
| Total hors honoraires | environ 5,5 % | 44 200 DH |
4. Taxe d’habitation (TH)
La taxe d’habitation (loi 47-06) concerne les logements occupés par leur propriétaire, à titre d’habitation principale ou secondaire. Elle est calculée sur la valeur locative.
| Valeur locative annuelle | Taux | Somme à déduire |
|---|---|---|
| 5 000 DH ou moins | 0 % | 0 |
| 5 001 à 20 000 DH | 10 % | 500 DH |
| 20 001 à 40 000 DH | 20 % | 2 500 DH |
| Plus de 40 000 DH | 30 % | 6 500 DH |
- Abattement de 75 % sur la valeur locative pour l’habitation principale. Pour les MRE, il s’applique au logement conservé pour leur usage ou occupé gratuitement par leur famille proche.
- Construction neuve occupée en habitation principale : exonérée pendant 5 ans.
- Depuis la loi 14-25 (2025) : la gestion de la taxe est confiée à la DGI.
5. Taxe de services communaux (TSC)
| Zone | Taux |
|---|---|
| Périmètre urbain | 10,50 % de la valeur locative |
| Zones périphériques | 6,50 % de la valeur locative |
La TSC est due par le propriétaire ou l’usufruitier, que le bien soit occupé ou loué.
6. TVA immobilière
| Opération | TVA |
|---|---|
| Logement neuf vendu par un promoteur | 20 %, incluse dans le prix affiché |
| Revente d’un bien ancien entre particuliers | Non soumise |
| Honoraires du notaire | 20 % |
L’acheteur particulier ne paie pas de TVA en plus du prix : elle est déjà comprise dans le prix du promoteur.
7. Avantages fiscaux et aides
Primo-accédant
- Aide Daam Sakane : 100 000 DH pour un logement jusqu’à 300 000 DH TTC, 70 000 DH entre 300 000 et 700 000 DH TTC.
- Taxe d’habitation : exonération de 5 ans pour une construction neuve occupée en habitation principale, puis abattement de 75 %.
Habitation principale
- TH : abattement de 75 % sur la valeur locative.
- Profit foncier : exonération après 5 ans d’occupation si le bien n’a jamais été loué (3 % sur la fraction au-delà de 4 000 000 DH).
MRE
- Abattement de 75 % (TH) pour le logement conservé ou occupé gratuitement par la famille proche.
- Prix de revente (plus-value comprise) transférable à l’étranger si l’achat a été financé en devises (art. 171 de l’Instruction générale des opérations de change 2026).
- Éligibilité à Daam Sakane.
Nouveautés LF 2026
- Droit supplémentaire de 2 % sur les ventes immobilières de plus de 300 000 DH dont le prix n’est pas réglé par un moyen traçable (depuis le 1er juillet 2026, sur la fraction payée en espèces).
- Contribution sociale de solidarité prorogée pour 2026, 2027 et 2028. Elle concerne les sociétés et les professionnels au résultat net réel dont le bénéfice atteint au moins 1 million de DH, pas les particuliers qui louent un bien.
Rendement locatif estimé
Prix d'achat estimé
840.000 MAD
Loyer mensuel
4.550 MAD
Brut
6.5%
Net
5.5%
Cashflow/mois
3.868 MAD
Simulation : combien d’impôt sur vos loyers ?
Deux cas concrets, pour un propriétaire sans autre revenu imposable au Maroc.
Cas 1 : appartement loué 8 000 DH/mois
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 8 000 x 12 | 96 000 DH |
| Abattement 40 % | 96 000 x 0,4 | -38 400 DH |
| Base imposable | 96 000 x 0,6 | 57 600 DH |
| IR (barème 2026) | 57 600 x 10 % - 4 000 | 1 760 DH/an |
| Revenu net après IR | 94 240 DH/an | |
| Soit par mois | 7 853 DH/mois |
Cas 2 : appartement loué 15 000 DH/mois à une société
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 15 000 x 12 | 180 000 DH |
| Abattement 40 % | 180 000 x 0,4 | -72 000 DH |
| Base imposable | 180 000 x 0,6 | 108 000 DH |
| IR (barème 2026) | 108 000 x 34 % - 22 000 | 14 720 DH/an |
| Option libératoire (20 % du brut) | 180 000 x 0,2 | 36 000 DH/an |
| Meilleur choix | Barème progressif | 14 720 DH/an |
Ici le locataire retient 15 % à la source (27 000 DH). Cette retenue est imputée sur l’IR de 14 720 DH : l’excédent est restituable après déclaration.
Stratégies d’optimisation fiscale globale
Pour l’investisseur locatif
L’abattement de 40 % s’applique automatiquement aux loyers. Le crédit immobilier n’apporte pas de déduction sur les loyers, mais ses intérêts augmentent le coût d’acquisition retenu pour le profit foncier à la revente. Conservez toutes les factures et prévoyez la cotisation minimale de 3 % dans votre calcul de rentabilité. Pour la location courte durée, consultez notre guide fiscal Airbnb.
Pour le primo-accédant
Le programme Daam Sakane est le principal levier. Un primo-accédant qui achète un appartement neuf à 500 000 DH reçoit 70 000 DH d’aide directe, paie 4 % de droits d’enregistrement et bénéficie d’une exonération de taxe d’habitation pendant 5 ans s’il en fait son habitation principale.
Pour le MRE
Les MRE sont imposés comme les résidents sur leurs loyers marocains. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-Maroc du 29 mai 1970 réserve l’imposition des loyers au Maroc ; la France les exonère mais en tient compte pour calculer le taux de l’impôt français (taux effectif). Le prix de revente est transférable si l’achat a été financé en devises, et les MRE sont éligibles à Daam Sakane. Consultez notre guide complet pour les MRE.
Conclusion
La fiscalité immobilière au Maroc reste lisible en 2026 : abattement de 40 % et barème IR pour les loyers, 20 % sur le profit foncier avec un minimum de 3 %, 4 % de droits d’enregistrement pour un logement. Les primo-accédants profitent surtout de Daam Sakane et de l’exonération de taxe d’habitation sur le neuf. Payez toujours par virement ou chèque pour éviter le droit supplémentaire de 2 %. Utilisez nos calculateurs pour simuler votre situation et n’oubliez pas les frais de notaire dans votre plan de financement.
Questions fréquentes
Les revenus locatifs sont-ils imposables au Maroc ?
Comment est calculé l'impôt sur le profit foncier (TPI) ?
Quels sont les droits d'enregistrement en 2026 ?
Qu'est-ce que l'option libératoire à 20 % ?
Les MRE paient-ils des impôts sur l'immobilier au Maroc ?
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