SCI Maroc : Guide Complet de la Société Civile Immobilière 2026

La SCI au Maroc : de quoi parle-t-on ?

En France, la SCI est un outil très courant de gestion du patrimoine immobilier. Au Maroc, il n’existe pas de statut « SCI » dédié avec un régime fiscal propre. On utilise :

• la société civile, régie par le Dahir des obligations et contrats (DOC) ;
• la notion fiscale de société immobilière transparente, définie à l’article 3 du Code général des impôts (CGI).

Une société civile peut acquérir, détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Son intérêt et sa fiscalité dépendent de son objet et de l’usage des biens. Avant de créer une société, comparez toujours avec la détention en direct ou en indivision.

La fiscalité : transparence ou impôt sur les sociétés

Les sociétés immobilières transparentes (article 3 du CGI)

L’article 3 du CGI exclut du champ de l’impôt sur les sociétés certaines sociétés à objet immobilier, quelle que soit leur forme, notamment :

• les sociétés dont l’actif est constitué d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les associés, ou d’un terrain destiné à cet usage ;
• les sociétés qui ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles collectifs en vue de les attribuer aux associés.

Dans ce cas, la société n’est pas imposée elle-même : chaque associé est imposé à l’IR sur sa quote-part. Les loyers éventuels sont des revenus fonciers, avec l’abattement forfaitaire de 40 % et le barème de l’IR (0 % jusqu’à 40 000 DH, puis de 10 % à 37 %).

Si la société cesse de remplir les conditions (par exemple si les biens ne sont plus occupés par les associés), elle devient imposable à l’IS à partir de cette date.

Les sociétés soumises à l’IS

Une société qui ne remplit pas ces conditions, ou qui opte pour l’IS, est imposée sur son bénéfice. En 2026, le taux de l’IS est de 20 % pour un bénéfice inférieur à 100 millions de DH. La société peut alors déduire ses charges, ses intérêts d’emprunt et les amortissements du bâtiment. En contrepartie :

• les bénéfices distribués aux associés sont imposés une seconde fois (dividendes) ;
• la revente du bien est taxée dans le résultat de la société, selon les règles de l’IS.

Aucun de ces régimes ne prévoit d’abattement pour durée de détention à la revente.

La cession de parts

• Société transparente : la cession de parts est traitée comme une cession d’immeuble. L’impôt sur le profit foncier est de 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
• Droits d’enregistrement : depuis le 1er janvier 2026, la Loi de Finances 2026 a ramené de 6 % à 5 % le taux applicable aux cessions de parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. C’est plus que les 4 % dus sur l’achat direct d’un logement.

Céder des parts plutôt que l’immeuble ne permet donc pas d’échapper à l’impôt sur le profit foncier ni aux droits d’enregistrement.

Les vrais avantages d’une société civile

Les avantages sont surtout pratiques et patrimoniaux, pas fiscaux :

• Organiser la détention à plusieurs : les statuts fixent les règles de décision, ce qui évite les blocages d’une indivision.
• Préparer une transmission : il est plus simple de répartir ou donner des parts qu’un bien indivisible. Les donations entre ascendants et descendants et entre époux bénéficient d’un taux réduit de droits d’enregistrement.
• Encadrer l’entrée et la sortie des associés : clauses d’agrément, droit de préemption entre associés.
• Séparer patrimoine professionnel et immobilier : par exemple, un médecin dont la société civile détient le local loué à son cabinet.

Les limites à connaître

• Pas d’avantage fiscal automatique : une société transparente est imposée comme un propriétaire en direct, et une société à l’IS subit une double imposition en cas de distribution.
• Perte d’exonérations personnelles : l’exonération du profit foncier sur l’habitation principale (5 ans d’occupation) concerne les personnes physiques qui détiennent le bien en direct.
• Aides publiques : l’aide Daam Sakane est réservée aux personnes physiques qui achètent leur premier logement.
• Crédit : les banques analysent la solidité des associés, et demandent souvent leur caution personnelle.
• Coûts de fonctionnement : comptabilité, déclarations annuelles, assemblées.
• Responsabilité : dans une société civile, la responsabilité des associés n’est pas limitée comme dans une SARL. Faites-vous préciser l’étendue de votre engagement par un notaire.

Créer une société civile immobilière : les étapes

1. Certificat négatif auprès de l’OMPIC, pour réserver la dénomination.
2. Rédaction des statuts : objet, apports, répartition des parts, gérance, règles de décision et de cession. Si un associé apporte un immeuble, l’acte doit passer par un notaire et l’apport est soumis aux droits d’enregistrement.
3. Enregistrement des statuts auprès de la DGI.
4. Identification fiscale (identifiant fiscal, ICE) et formalités d’immatriculation applicables.
5. Ouverture d’un compte bancaire au nom de la société.

Les frais varient selon le recours ou non à un notaire, à un avocat ou à un expert-comptable, et selon la nature des apports. Demandez des devis avant de vous lancer. Le Centre régional d’investissement (CRI) de votre région peut vous orienter.

Gestion de la société

• Le gérant représente la société, signe les baux, encaisse les loyers et paie les charges. Il peut être associé ou non.
• Les associés prennent les décisions importantes (vente d’un bien, emprunt, modification des statuts) selon les règles prévues par les statuts.
• Les obligations fiscales dépendent du régime : déclaration IR de chaque associé pour une société transparente, déclarations IS et comptabilité pour une société à l’IS.

Société civile ou détention en direct : comment choisir ?

Pour l’ensemble des impôts applicables, consultez notre guide de la fiscalité immobilière et notre guide des stratégies fiscales légales.