Les frais de notaire représentent 6-7% du prix d’achat pour un bien ancien au Maroc. Ce guide détaille chaque poste avec les barèmes officiels 2026, des exemples chiffrés et des astuces pour les optimiser.
Composition des frais de notaire
| Poste | Taux (ancien) | Taux (neuf) | Négociable ? |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4% | 2,5% | Non |
| Conservation foncière | 1,5% + 200 MAD | 1,5% + 200 MAD | Non |
| Honoraires notaire | Barème dégressif | Barème dégressif | Partiellement |
| TVA sur honoraires | 20% | 20% | Non |
| Frais de dossier/timbres | ~1 250 MAD | ~1 250 MAD | Oui |
| Inscription hypothécaire (si crédit) | 1,5% du crédit + 150 MAD | 1,5% du crédit + 150 MAD | Non |
1. Droits d’enregistrement
C’est le poste le plus important. Le taux dépend du type de bien :
| Type de bien | Taux |
|---|---|
| Bien immobilier ancien (résidentiel/commercial) | 4% |
| Bien immobilier neuf (première vente) | 2,5% |
| Terrain nu ou bâti | 5% |
Exemple : Appartement ancien à 800 000 MAD → droits d’enregistrement = 32 000 MAD
2. Conservation foncière
La conservation foncière assure l’inscription de la propriété sur le titre foncier :
- Taux : 1,5% du prix de vente + 200 MAD de frais fixes
- Exemple : 800 000 × 1,5% + 200 = 12 200 MAD
3. Honoraires du notaire (barème dégressif)
Le barème officiel des honoraires du notaire est dégressif :
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| 0 — 250 000 MAD | 1,5% |
| 250 001 — 500 000 MAD | 1,0% |
| 500 001 — 1 000 000 MAD | 0,75% |
| 1 000 001 — 3 000 000 MAD | 0,5% |
| > 3 000 000 MAD | 0,25% |
Minimum : 2 500 MAD (si le calcul donne moins)
Exemple pour un bien à 800 000 MAD :
- 250 000 × 1,5% = 3 750 MAD
- 250 000 × 1,0% = 2 500 MAD
- 300 000 × 0,75% = 2 250 MAD
- Total honoraires = 8 500 MAD
- TVA (20%) = 1 700 MAD
- Honoraires TTC = 10 200 MAD
4. Inscription hypothécaire (si achat via crédit)
Si vous financez par crédit immobilier ou Mourabaha :
- Taux : 1,5% du montant du crédit + 150 MAD
- Exemple : Crédit de 640 000 MAD → 640 000 × 1,5% + 150 = 9 750 MAD
Exemples chiffrés complets
Exemple 1 : Appartement ancien à 800 000 MAD (sans crédit)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (4%) | 32 000 MAD |
| Conservation foncière (1,5% + 200) | 12 200 MAD |
| Honoraires notaire | 8 500 MAD |
| TVA sur honoraires (20%) | 1 700 MAD |
| Frais de dossier | 1 250 MAD |
| Total frais | 55 650 MAD |
| % du prix d’achat | 6,96% |
Exemple 2 : Appartement neuf à 500 000 MAD (avec crédit 400k)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (2,5%) | 12 500 MAD |
| Conservation foncière (1,5% + 200) | 7 700 MAD |
| Honoraires notaire | 6 250 MAD |
| TVA sur honoraires (20%) | 1 250 MAD |
| Frais de dossier | 1 250 MAD |
| Inscription hypothécaire (1,5% de 400k + 150) | 6 150 MAD |
| Total frais | 35 100 MAD |
| % du prix d’achat | 7,02% |
Exemple 3 : Villa ancienne à 2 000 000 MAD (avec crédit 1,6M)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (4%) | 80 000 MAD |
| Conservation foncière (1,5% + 200) | 30 200 MAD |
| Honoraires notaire | 15 750 MAD |
| TVA sur honoraires (20%) | 3 150 MAD |
| Frais de dossier | 1 250 MAD |
| Inscription hypothécaire (1,5% de 1,6M + 150) | 24 150 MAD |
| Total frais | 154 500 MAD |
| % du prix d’achat | 7,73% |
Estimez vos frais de notaire
Comment optimiser ses frais de notaire ?
1. Acheter en neuf (VEFA)
Les droits d’enregistrement passent de 4% à 2,5% pour un bien neuf en première vente. Sur un bien à 1M MAD, c’est 15 000 MAD d’économie.
2. Logement social (< 250 000 MAD)
Les logements sociaux (50-80 m², prix ≤ 250 000 MAD HT) sont exonérés de droits d’enregistrement et de TVA.
3. Programme Daam Sakane
L’aide de 70 000 ou 100 000 MAD peut couvrir une partie ou la totalité des frais de notaire pour les primo-accédants.
4. Négocier les frais de dossier
Les frais fixes (~1 250 MAD) et certains frais annexes sont négociables avec le notaire. N’hésitez pas à comparer plusieurs notaires.
Conclusion
Les frais de notaire au Maroc représentent un budget significatif de 6-7% du prix d’achat. Prévoyez toujours ce montant en plus de votre apport personnel et de votre crédit. L’achat en VEFA (neuf) permet d’économiser 1,5 point de pourcentage sur les droits d’enregistrement. Utilisez notre calculateur pour obtenir un détail précis adapté à votre situation.