Frais de notaire au Maroc 2026 : guide et calcul

Les « frais de notaire » représentent en général 6 à 7 % du prix d’achat d’un logement au Maroc. L’essentiel va à l’État (droits d’enregistrement) et à la Conservation foncière, les honoraires du notaire ne sont qu’une petite partie. Ce guide détaille chaque poste, avec des exemples chiffrés.

Composition des frais de notaire

1. Droits d’enregistrement

C’est le poste le plus important. Le taux dépend du type de bien :

Exemple : appartement à 800 000 DH, droits d’enregistrement = 32 000 DH.

Nouveauté 2026 : attention aux espèces

Depuis le 1er juillet 2026, la Loi de Finances 2026 applique un droit supplémentaire de 2 % aux ventes d’immeubles de plus de 300 000 DH dont le prix n’est pas réglé par un moyen traçable, ou dont l’acte ne précise pas les modalités de paiement. En cas de paiement partiel en espèces, ce droit porte sur la fraction payée en espèces.

2. Conservation foncière

La Conservation foncière (ANCFCC) inscrit le changement de propriétaire sur le titre foncier :

• Taux : 1,5 % du prix + 200 DH
• Exemple : 800 000 DH x 1,5 % + 200 = 12 200 DH

3. Honoraires du notaire

Les honoraires dépendent du prix et de la nature de l’opération. La TVA de 20 % s’y ajoute. Le notaire facture aussi des débours (timbres, copies, formalités).

Les barèmes publiés en ligne se contredisent : demandez un devis écrit au notaire avant de signer le compromis, en distinguant honoraires, TVA, débours et taxes reversées à l’État.

4. Frais liés au crédit

Si vous financez par crédit immobilier ou Mourabaha, la banque prend en général une hypothèque sur le bien. Son inscription à la Conservation foncière entraîne des frais proportionnels au montant du crédit, plus les honoraires du notaire pour l’acte de prêt. Demandez au notaire de les chiffrer dans son devis.

Exemples chiffrés (hors honoraires du notaire)

Ces exemples ne retiennent que les postes fixés par la loi. Ajoutez les honoraires du notaire, la TVA sur ces honoraires et, en cas de crédit, les frais d’hypothèque.

Exemple 1 : appartement à 800 000 DH

Exemple 2 : appartement neuf à 500 000 DH

Si l’acheteur bénéficie de Daam Sakane, l’aide de 70 000 DH réduit le montant à financer, mais elle ne supprime pas ces frais.

Exemple 3 : villa à 2 000 000 DH

Exemple 4 : riad en médina à 1 500 000 DH

Particularité des riads : en médina, certains biens ne sont pas immatriculés (titre « melkia » au lieu d’un titre foncier). L’immatriculation demande du temps et des frais supplémentaires. Faites vérifier le statut foncier par le notaire avant de signer, et chiffrez la procédure si elle est nécessaire.

Exemple 5 : terrain à bâtir à 600 000 DH

Attention : l’achat d’un terrain n’est pas éligible au programme Daam Sakane. Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié.

Comment maîtriser ses frais de notaire ?

1. Payer par virement ou chèque

C’est la seule économie certaine en 2026 : un paiement en espèces déclenche le droit supplémentaire de 2 % sur la fraction concernée.

2. Programme Daam Sakane

L’aide de 70 000 ou 100 000 DH réduit votre besoin de financement, ce qui libère de l’apport pour payer les frais.

3. Comparer les devis de notaires

Les droits d’enregistrement et la conservation foncière sont fixés par la loi. Seuls les honoraires et certains débours peuvent varier d’un notaire à l’autre : demandez plusieurs devis écrits.

4. Financement via Mourabaha

Si vous financez par Mourabaha, faites chiffrer par le notaire l’ensemble des frais de l’opération (achat par la banque puis revente), pour les comparer à ceux d’un crédit classique.

Erreurs fréquentes

Confondre frais de notaire et honoraires du notaire

La majeure partie des « frais de notaire » va aux droits d’enregistrement (État) et à la Conservation foncière. Négocier les honoraires ne change donc le total qu’à la marge.

Croire que le neuf est moins taxé

Les droits d’enregistrement sont de 4 % pour un logement neuf comme pour un ancien. La TVA du promoteur est déjà incluse dans le prix affiché.

Oublier les frais du crédit

Si vous financez par crédit immobilier, l’inscription de l’hypothèque et l’acte de prêt s’ajoutent aux frais d’achat. Demandez leur montant au notaire.

Ne pas budgétiser les frais avant l’achat

Les frais sont payés à la signature de l’acte définitif. Ils sont rarement financés par la banque : prévoyez-les dans votre apport. Utilisez notre simulateur de crédit pour les intégrer à votre plan de financement.

Conclusion

Les frais de notaire au Maroc représentent en général 6 à 7 % du prix d’un logement : 5,5 % de droits d’enregistrement et de conservation foncière, plus les honoraires et la TVA. Le taux est le même pour le neuf et l’ancien, et monte à 5 % de droits pour un terrain. Payez toujours le prix par un moyen traçable. Consultez notre guide de la fiscalité immobilière pour l’ensemble des taxes, et utilisez notre calculateur pour une estimation adaptée à votre situation.