Vendre son bien au Maroc quand on est MRE : impôt, exonérations et rapatriement (2026)

Vendre un bien au Maroc quand on vit à l’étranger, c’est trois questions : combien d’impôt, comment le payer, et comment récupérer l’argent. Ce guide répond aux trois, d’après le Code général des impôts 2026 et l’Instruction générale des opérations de change 2026.

1. Calculer l’impôt sur le profit foncier

L’impôt sur le profit foncier (souvent appelé TPI) est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, dû même si vous vendez à perte.

Le profit se calcule ainsi :

Il n’existe aucun abattement pour durée de détention au Maroc : ce qui réduit l’impôt avec le temps, c’est uniquement le coefficient de réévaluation.

Exemple : un appartement acheté 800 000 DH en 2016 et revendu 1 200 000 DH en 2026. Coût réévalué : (800 000 + 120 000 de frais au forfait) x 1,205 = 1 108 600 DH. Profit : 91 400 DH. L’impôt à 20 % (18 280 DH) est inférieur au minimum de 3 % du prix (36 000 DH) : 36 000 DH sont dus.

2. Les exonérations qui concernent les MRE

Le logement conservé au Maroc

Le Code général des impôts exonère l’habitation principale occupée depuis au moins 5 ans et jamais louée. Pour un Marocain du monde, est considéré comme habitation principale :

• le logement qu’il conserve au titre de son habitation au Maroc ;
• ou le logement occupé gratuitement par son conjoint, ses parents ou ses enfants (premier degré).

Si le prix de vente dépasse 4 000 000 DH, un minimum de 3 % reste dû sur la partie du prix au-delà de ce seuil. L’exonération ne vaut qu’une fois par période de 5 ans. Un logement qui a été loué, même temporairement, perd ce statut.

Les autres cas

• Petites ventes : si le total de vos ventes immobilières de l’année ne dépasse pas 140 000 DH, pas d’impôt.
• Donations entre parents et enfants, entre époux et entre frères et sœurs : exonérées de l’impôt sur le profit foncier.

3. Déclarer et payer

• La vente se signe chez le notaire (ou devant adouls). Demandez-lui le calcul de l’impôt avant la signature.
• Déclaration et paiement dans les 30 jours suivant la vente.
• L’avis préalable : dans les 30 jours qui suivent le compromis, vous pouvez demander en ligne à la DGI un avis sur le montant de l’impôt. La DGI répond sous 60 jours et sa réponse vaut 6 mois. Sans cet avis, vous devez verser à titre provisoire la différence entre l’impôt déclaré et 5 % du prix de vente ; les ventes exonérées en sont dispensées.

Ne sous-déclarez pas le prix : la DGI peut le rectifier, et un acheteur qui paie une partie en espèces au-delà de 300 000 DH supporte un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % sur cette partie.

4. Rapatrier le prix de vente

Le droit de transférer le prix à l’étranger dépend de la façon dont vous aviez payé l’achat :

• Achat financé en devises (virement depuis l’étranger, compte en devises ou en dirhams convertibles) : vous bénéficiez de la garantie de transfert (article 171 de l’IGOC 2026). Le prix de vente, plus-value comprise, peut être transféré après paiement des impôts.
• Achat payé en dirhams non convertibles : pas de garantie de transfert ; le produit reste en dirhams au Maroc.
• Achat financé par un crédit en dirhams : le montant transférable couvre votre apport en devises, le capital remboursé en devises ou depuis un compte convertible, et la plus-value.

Pour le transfert, la banque demande (article 177) : les justificatifs des impôts payés, la copie de l’acte de vente et de l’acte d’achat, et les preuves du financement initial en devises. Retrouvez-les avant de signer.

Le détail : rapatrier le prix de vente d’un bien au Maroc.

5. Côté France (si vous y êtes résident fiscal)

La convention fiscale France-Maroc attribue l’imposition de la plus-value au Maroc (article 24-1), mais aucune doctrine officielle ne précise si la France l’impose aussi. Avant de vendre, posez la question par écrit à votre service des impôts ou demandez un rescrit fiscal. Détails : que déclarer aux impôts français.

La check-list avant de vendre

1. Calculez l’impôt avec le calculateur TPI et vérifiez si vous êtes exonéré.
2. Rassemblez vos justificatifs : acte d’achat, factures de travaux, preuves de paiement en devises.
3. Demandez l’avis préalable de la DGI après le compromis si vous voulez éviter le versement provisoire.
4. Exigez un paiement bancaire de l’acheteur, pour un prix déclaré exact.
5. Préparez le transfert avec votre banque avant la signature.

Si vous ne pouvez pas venir au Maroc pour la vente, la signature peut se faire par procuration : voir notre guide des pièges à éviter.

Ce guide résume les règles du Code général des impôts 2026 et de l’Instruction générale des opérations de change 2026, à la date du 18 octobre 2026. Votre notaire reste votre interlocuteur pour le calcul exact.