Acheter au Maroc, surtout depuis l’étranger, est sûr quand on respecte quelques règles. Les mauvaises surprises viennent presque toujours des mêmes erreurs. Voici les dix plus coûteuses, avec pour chacune la règle de loi et la vérification à faire.
1. Acheter un bien non titré (melkia) sans précaution
La règle : un bien immatriculé a un titre foncier « définitif et inattaquable », et aucun droit non inscrit ne peut être opposé à l’acheteur (dahir du 12 août 1913, articles 62 à 66). Pour un bien non immatriculé (melkia), les actes de vente ne prouvent la propriété que s’ils sont appuyés par l’origine de la propriété et une possession conforme à la loi (loi 39-08, article 3) : le risque de contestation est bien plus élevé.
À vérifier : privilégiez un bien titré. Pour un bien en melkia, faites vérifier la chaîne des actes et la possession, et demandez à la conservation foncière si une procédure d’immatriculation ou une opposition est en cours. Une réquisition d’immatriculation prend jusqu’à 12 mois selon l’ANCFCC, hors opposition. Voir notre guide melkia ou titre foncier.
2. Ne pas contrôler le titre foncier
La règle : le certificat de propriété indique le propriétaire inscrit et toutes les charges (hypothèques, saisies, prénotations, servitudes). Il se demande à la conservation foncière (droit fixe de 100 DH selon l’ANCFCC) ou en ligne via le service E-Certificat.
En cas d’indivision, chaque coïndivisaire peut préempter la part vendue par un autre (loi 39-08, articles 292 et suivants), avec un délai de 30 jours après notification de la vente.
À vérifier : un certificat de propriété daté du jour de la signature, et la signature de tous les coïndivisaires (ou la notification de la vente à chacun).
3. Signer un compromis sous seing privé
La règle : depuis la loi 41-24 (publiée au Bulletin officiel le 22 août 2024), l’article 4 de la loi 39-08 impose que les compromis de vente immobiliers, comme les actes de vente, soient établis sous peine de nullité par acte authentique (notaire, adouls) ou par un avocat agréé près la Cour de cassation (FNH). Un compromis signé entre particuliers, même avec signatures légalisées, est donc exposé à la nullité.
Les arrhes s’imputent sur le prix si la vente se fait ; si la vente échoue par la faute de celui qui les a versées, l’autre partie peut les retenir (Dahir des obligations et contrats, articles 288 à 290).
À vérifier : ne signez le compromis et ne versez d’acompte que chez un notaire, des adouls ou un avocat agréé.
4. Sous-déclarer le prix (« le noir »)
La règle (Code général des impôts 2026) :
- si le prix dépasse 300 000 DH et qu’une partie est payée en espèces ou sans mode de paiement indiqué dans l’acte, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % s’applique sur cette partie (article 133-III) ;
- la DGI peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale (articles 217 et 220), et l’État peut même exercer un droit de préemption dans les 6 mois (article 143) ;
- toute contre-lettre qui cache une partie du prix est nulle (article 142) ;
- à la revente, le prix d’achat déclaré sert de base au calcul de l’impôt sur le profit foncier : un prix sous-déclaré, c’est plus d’impôt plus tard.
Pour un MRE ou un étranger, s’ajoute un problème de change : seule la part payée en devises et documentée permet de rapatrier le prix de vente un jour (Instruction des changes 2026, article 171).
À vérifier : déclarez le prix réel et payez par virement ou chèque barré.
5. Acheter sur plan sans les garanties de la loi
La règle (vente en l’état futur d’achèvement, Dahir des obligations et contrats modifié par la loi 107-12) :
- contrat préliminaire par acte authentique ou par un professionnel agréé, sous peine de nullité (article 618-3), après obtention du permis de construire ;
- contrat de réservation : rétractation possible pendant 1 mois, remboursement sous 7 jours ;
- échéancier maximum (article 618-6) : 5 % à la réservation, 5 % au contrat préliminaire, 10 % au lancement des travaux, 60 % en trois étapes de chantier, 20 % à la remise des clés ;
- tout paiement avant le contrat préliminaire ou la réservation est nul (article 618-8) ;
- le promoteur doit fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement (article 618-9) ;
- pénalités de retard de 1 % par mois, plafonnées à 10 % par an (article 618-12) ;
- le logement n’est achevé qu’avec le permis d’habiter (article 618-15).
À vérifier : le numéro du permis de construire, la garantie bancaire, et des versements faits uniquement chez le rédacteur de l’acte. Un logement sur plan n’est pas éligible à Daam Sakane, qui exige un permis d’habiter. Voir notre guide VEFA.
6. Acheter un bien qui n’est pas en règle avec l’urbanisme
La règle : un logement doit avoir un permis de construire et un permis d’habiter (ou certificat de conformité). Le règlement général de construction interdit la vente ou la location des logements d’un groupe d’habitations avant le permis d’habiter. Les extensions non autorisées (étage ajouté, terrasse fermée) exposent à des sanctions au titre de la loi 66-12 sur le contrôle des infractions d’urbanisme.
À vérifier : demandez le permis de construire, le permis d’habiter et les plans autorisés, et comparez-les au bien réel. Pour un terrain, demandez la note de renseignements urbanistiques à l’agence urbaine.
7. Hériter des charges de copropriété du vendeur
La règle (loi 18-00 sur la copropriété, modifiée par la loi 106-12) : l’acheteur d’un lot est solidairement responsable avec le vendeur des sommes dues au syndicat (article 42). Le syndic délivre au vendeur un récépissé attestant qu’il n’a pas de dette (article 26). Le vendeur doit aussi remettre le règlement de copropriété (article 11).
À vérifier : exigez le récépissé du syndic et le règlement de copropriété avant de signer. Voir notre guide du syndic de copropriété.
8. Payer les taxes locales de l’ancien propriétaire
La règle : l’acheteur doit se faire remettre l’attestation de paiement de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux de l’année et des années précédentes ; à défaut, il est solidaire de l’ancien propriétaire (loi 47-06, article 170). Le notaire ou les adouls ne doivent dresser l’acte qu’au vu de cette attestation (Code général des impôts, article 139-IV).
À vérifier : assurez-vous que l’attestation figure au dossier du notaire.
9. Pour un étranger : acheter une terre agricole
La règle : les terres agricoles ou à vocation agricole sont fermées aux étrangers depuis le dahir du 2 mars 1973, qui en a transféré la propriété à l’État ; ce texte est encore appliqué aujourd’hui. Pour un projet non agricole sur un terrain hors zone urbaine, une attestation de vocation non agricole (VNA) peut être demandée, mais elle est refusée dans les zones à fort potentiel agricole.
À vérifier : la nature du terrain (note de renseignements urbanistiques) avant tout engagement. Le texte vise les étrangers : les Marocains, y compris les MRE, n’en relèvent a priori pas, mais faites-le confirmer par le notaire pour un terrain agricole.
10. Acheter (ou vendre) par une procuration mal rédigée
La règle : depuis la loi 69-16 entrée en vigueur en septembre 2017, une procuration portant sur des droits immobiliers doit être établie par acte authentique ou par un avocat agréé près la Cour de cassation, sous peine de nullité (TelQuel). Le Maroc applique l’apostille de La Haye depuis 2016.
À vérifier : faites une procuration spéciale (bien désigné, prix, pouvoir de signer l’acte définitif), demandez au notaire marocain de valider le projet par écrit avant de la signer en France, et renseignez-vous auprès de votre consulat sur la forme acceptée.
Bon à savoir : où va votre argent
Le notaire ne peut pas garder les fonds de ses clients : il doit les déposer à la Caisse de dépôt et de gestion dès leur réception (loi 32-09, article 33). Payez donc par virement ou chèque barré au notaire, jamais en espèces au vendeur ou à un intermédiaire. Il n’existe pas encore de statut légal d’agent immobilier au Maroc : un intermédiaire ne doit jamais recevoir le prix.
La check-list avant de signer
- Certificat de propriété du jour (propriétaire, charges, indivision).
- Compromis et acte chez un notaire, des adouls ou un avocat agréé.
- Prix réel, payé par virement ou chèque barré (en devises si vous vivez à l’étranger).
- Permis de construire et permis d’habiter conformes au bien.
- Récépissé du syndic et attestation de paiement des taxes locales.
- Achat sur plan : garantie bancaire et échéancier légal.
- Procuration spéciale validée par le notaire, si vous ne venez pas.
Calculez aussi vos frais d’achat avec le calculateur de frais de notaire et votre crédit avec le simulateur de crédit.
Ce guide résume les textes en vigueur au 18 octobre 2026 (dahir de 1913, lois 39-08, 41-24, 107-12, 18-00, 47-06, 32-09, Code général des impôts 2026). Une réforme de l’article 4 de la loi 39-08 (projet de loi 41.25) est en cours d’examen au Parlement : votre notaire vous indiquera les règles applicables le jour de votre achat.
Questions fréquentes
Un compromis de vente sous seing privé est-il valable au Maroc ?
Comment vérifier qu'un bien au Maroc n'a pas d'hypothèque ?
Que risque-t-on à sous-déclarer le prix d'achat au Maroc ?
L'acheteur peut-il devoir payer les dettes du vendeur ?
Peut-on acheter au Maroc par procuration depuis la France ?
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