Double imposition Maroc-France sur l'immobilier : ce que dit vraiment la convention

Un résident fiscal français qui possède un bien au Maroc se pose toujours la même question : vais-je payer l’impôt deux fois ? La réponse est dans la convention fiscale France-Maroc. Ce guide en explique les règles, article par article, pour l’immobilier.

Mise à jour du 18 octobre 2026 : cet article a été entièrement réécrit. Sa version précédente évoquait une « convention révisée 2026 » et des taux qui n’existent pas. Toutes les règles ci-dessous sont tirées des textes officiels, cités et liés.

La convention en vigueur

• Convention du 29 mai 1970, entrée en vigueur le 1er décembre 1971.
• Avenant du 18 août 1989, entré en vigueur le 1er décembre 1990, qui a modifié les règles sur les dividendes, intérêts et rémunérations publiques.
• Doctrine française : BOI-INT-CVB-MAR, dans sa version du 24 juillet 2019.

Aucun nouvel avenant n’a été signé depuis 1989. Texte consolidé : convention France-Maroc sur impots.gouv.fr.

Qui impose quoi : le tableau

Les loyers : imposés au Maroc seulement

L’article 9 est clair : les revenus des biens immobiliers « ne sont imposables que dans l’État où ces biens sont situés ». Pour un appartement à Casablanca ou une maison à Agadir, c’est le Maroc qui impose.

L’article 25-1 précise comment la France évite la double imposition : elle n’impose pas ces revenus, mais elle « conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus ». C’est la méthode du taux effectif.

Concrètement, vos loyers marocains ne génèrent aucun impôt français, mais ils augmentent légèrement le taux appliqué à vos salaires ou pensions français. Vous les déclarez en case 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la déclaration 2042-C : le détail est dans notre guide que déclarer aux impôts français.

L’erreur la plus répandue : le crédit d’impôt

Beaucoup de sites expliquent que la France impose les loyers puis accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt marocain. C’est faux. Le crédit d’impôt de l’article 25-2 ne concerne que les dividendes, les intérêts et les redevances (articles 13, 14 et 16). Les loyers relèvent de l’exonération avec taux effectif.

Combien d’impôt au Maroc sur les loyers ?

Selon le Code général des impôts 2026 :

• l’impôt sur le revenu se calcule au barème progressif après un abattement de 40 % des loyers bruts, avec une déclaration en ligne avant le 1er mars de l’année suivante ;
• si le locataire est une société ou un professionnel, il retient 10 % (loyers bruts annuels inférieurs à 120 000 DH) ou 15 % (120 000 DH et plus) : ce montant s’impute sur l’impôt calculé ;
• depuis 2025, les propriétaires soumis à cette retenue peuvent opter pour un taux libératoire de 20 % sur le loyer brut.

La plus-value : imposée au Maroc, zone grise en France

L’article 24-1 attribue l’imposition des gains de vente immobilière à l’État où se trouve le bien : le Maroc. Mais il dit « sont imposables », et non « ne sont imposables que », comme l’article 9. Et le crédit d’impôt de l’article 25-2 ne vise pas les plus-values.

Au Maroc : l’impôt sur le profit foncier

• 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente.
• Le prix d’achat est augmenté des frais d’achat (forfait de 15 %, ou frais réels s’ils sont plus élevés) et des travaux, puis multiplié par un coefficient de réévaluation officiel selon l’année d’achat.
• Pas d’abattement pour durée de détention au Maroc : les « 25 % après 5 ans » ou « 50 % après 10 ans » que l’on voit circuler n’existent pas.
• Exonération de l’habitation principale occupée au moins 5 ans et jamais louée (y compris, pour un MRE, le logement conservé au Maroc ou occupé gratuitement par la famille proche).

Exemple : un appartement acheté 800 000 DH en 2016 et revendu 1 200 000 DH en 2026.

En France : faites-vous confirmer le traitement par écrit

Aucune doctrine officielle ne traite le cas d’un résident français qui vend un bien au Maroc, et les praticiens ne sont pas d’accord. Deux lectures existent : soit la plus-value est exonérée en France (article 25-1), soit elle y est imposable avec une imputation de l’impôt marocain, auquel cas la notice 2047 prévoit une déclaration 2048-IMM dans le mois de la vente.

Avant de signer, demandez une réponse écrite à votre service des impôts ou un rescrit fiscal (article L80 B du livre des procédures fiscales). C’est la seule façon d’être protégé.

L’IFI : hors convention

Le BOFiP l’écrit noir sur blanc (§ 40) : la convention « ne vise pas les impositions sur la fortune ». Un résident fiscal français doit donc inclure son bien au Maroc dans son patrimoine IFI si la valeur nette totale dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le Maroc n’ayant pas d’impôt sur la fortune, il n’y a aucune double imposition à éliminer.

Les nouveaux arrivants en France bénéficient d’une exonération de leurs biens étrangers pendant 5 ans.

L’échange d’informations entre la France et le Maroc

L’échange de renseignements entre les deux administrations est prévu par la convention depuis 1970 (article 28) : elles peuvent se transmettre les informations utiles à l’application de l’impôt. Déclarez donc votre bien et vos comptes.

Pour vos comptes au Maroc, le formulaire 3916 est obligatoire chaque année, sous peine d’une amende de 1 500 € par compte (service-public.fr).

En cas de double imposition malgré tout

Si vous estimez être imposé deux fois contrairement à la convention, l’article 31 prévoit une procédure amiable : vous adressez une réclamation à l’administration de l’État qui vous impose. Si elle ne vous répond pas dans les 6 mois, vous pouvez saisir l’administration de l’autre État.

À retenir

1. La convention en vigueur date de 1970 (avenant de 1989). Il n’y a pas de version 2026.
2. Loyers : impôt au Maroc uniquement, déclarés en France pour le taux effectif (cases 4EA ou 4EB).
3. Plus-value : impôt sur le profit foncier au Maroc (20 %, minimum 3 %) ; traitement français à faire confirmer par écrit.
4. IFI : bien au Maroc inclus au-delà de 1,3 M€.
5. Compte au Maroc : formulaire 3916 chaque année.

Cet article présente les règles générales issues des textes officiels à la date du 18 octobre 2026. Il ne remplace pas l’avis d’un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.