Casablanca, capitale économique du Maroc, concentre 62% de l’offre locative nationale et reste le marché immobilier le plus solide du pays. Avec un prix moyen de 13 900 MAD/m² en 2025 (+2,2% vs 2024) et les méga-projets du Mondial 2030, la ville offre des opportunités d’investissement variées selon les quartiers.
Ce guide détaille les prix au m², les rendements locatifs et les quartiers à fort potentiel, basé sur les données officielles de l’ANCFCC, Agenz.ma, Yakeey et Medias24.
Prix au m² par quartier — Mars 2026
Quartiers premium (20 000 — 30 000+ MAD/m²)
| Quartier | Prix moyen/m² | Loyer 2-3 pièces | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 30 000 MAD | 15 000 - 20 000 MAD | 4-5% |
| CFC (Casa Finance City) | 25 800 MAD | 8 900 MAD | 5-6% |
| Racine | 22 000 - 25 000 MAD | 12 000 - 18 000 MAD | 5% |
| Californie | 20 000 - 24 000 MAD | 8 000 - 14 000 MAD | 4-5% |
| Ain Diab | 18 000 - 20 000 MAD | 10 000 - 15 000 MAD | 5% |
Sources : Archiplan Guide 2026, Yakeey, CILImmo
Ces quartiers attirent une clientèle aisée, des cadres internationaux et des investisseurs en quête de prestige. L’entrée de gamme dépasse les 2 millions MAD pour un appartement, mais la demande reste soutenue.
Quartiers mid-range (13 000 — 18 000 MAD/m²)
| Quartier | Prix moyen/m² | Loyer 2-3 pièces | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Bourgogne | 17 519 MAD | 6 000 - 10 000 MAD | 5-6% |
| Anfa (général) | 17 605 MAD | 11 000 - 15 000 MAD | 5% |
| Maarif | 15 000 - 17 000 MAD | 5 000 - 10 000 MAD | 6-7% |
| Gauthier | 13 000 - 18 000 MAD | 8 000 - 16 500 MAD | 6-7% |
Sources : Agenz.ma, Selexium 2026, Yakeey
Maarif et Gauthier offrent le meilleur rapport rendement/prix de Casablanca. Le Gauthier connaît une demande explosive pour les micro-surfaces (studios et T1) grâce à la vie culturelle et la proximité du centre d’affaires.
Quartiers accessibles (5 000 — 11 000 MAD/m²)
| Quartier | Prix moyen/m² | Loyer 2-3 pièces | Rendement brut | Potentiel |
|---|---|---|---|---|
| Sidi Maarouf | 10 923 MAD | 5 000 - 7 000 MAD | 5-6% | Fort |
| Ain Sebaa | 10 786 MAD | 4 000 - 6 000 MAD | 5% | Moyen |
| Hay Hassani | 9 400 MAD | 3 500 - 5 000 MAD | 5-6% | Fort |
| Dar Bouazza | 9 379 MAD | 4 000 - 6 000 MAD | 5-6% | Très fort |
| Bouskoura | 5 341 MAD | 3 000 - 5 000 MAD | 5-6% | Très fort |
Sources : Yakeey, Medias24 (déc. 2025)
Hay Hassani représente 15% des ventes de tout Casablanca avec un volume élevé de transactions. Bouskoura à seulement 5 341 MAD/m² offre la plus forte marge de progression de la ville.
Villas et terrains
| Zone | Prix villa/m² | Prix terrain/m² |
|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 30 000 - 35 000 MAD | N/D |
| Californie | 25 000 - 30 000 MAD | N/D |
| Ain Diab | 20 000 - 30 000 MAD | N/D |
| Dar Bouazza | 14 252 MAD | 1 850 - 2 250 MAD |
| Bouskoura | 13 067 MAD | ~1 300 MAD |
Sources : Archiplan Guide 2026, Yakeey, FazWaz.ma
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Mensualité estimée (taux 4.5%)
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sur 240 mois
Intérêts totaux
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Coût total
971.749 MAD
Rendement locatif par zone
Le rendement brut moyen à Casablanca est de 5-6%, avec des disparités importantes :
| Zone | LLD (brut) | Airbnb (brut) | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Gauthier | 6-7% | 7-9% | Meilleur rendement de la ville |
| Maarif | 6-7% | 7-8% | Forte demande jeunes actifs |
| Hay Hassani | 5-6% | N/A | Volume de transactions élevé |
| CFC | 5-6% | 6-8% | Expatriés et business travelers |
| Anfa / Ain Diab | 4-5% | 6-8% | Clientèle haut de gamme |
Sources : Selexium 2026, Medias24, AirbooRentabilité
En Airbnb, Casablanca affiche un revenu annuel moyen de 115 000 MAD avec un tarif nuitée de 600-627 MAD et un taux d’occupation de 50%. Les quartiers les plus rentables en Airbnb sont le Gauthier, Maarif, Anfa et CFC.
Projets Mondial 2030 — Impact sur Casablanca
Grand Stade Hassan II
Le plus grand stade d’Afrique (et 2ème mondial) est en construction près d’El Mansouria, à 38 km au nord de Casablanca :
- Capacité : 115 000 places
- Budget : 5 milliards MAD (dont 3,3 Mds pour la couverture et la façade)
- Livraison : fin 2028
- Complexe associé : stade d’athlétisme (24 000 places), salle multi-sports, centre de congrès, campus sportif, hôtel
L’impact sur les prix immobiliers dans la zone Benslimane/El Mansouria sera significatif, avec une hausse attendue de +20% dans les quartiers adjacents.
Autres projets structurants
| Projet | Impact |
|---|---|
| LGV Kénitra-Marrakech | Nouvelle gare Casa-Sud + gare aéroport Mohammed V |
| RER Casa-Settat | Réseau express régional opérationnel d’ici 2030 |
| Tramway T3-T4 | Déjà opérationnel, impact sur les prix des quartiers traversés |
| Aéroport Mohammed V | Nouveau terminal 800 ha, objectif 40M passagers |
Les 7 quartiers à fort potentiel 2026-2030
Tier 1 : forte plus-value attendue
- CFC — Hub économique en pleine expansion, demande des expatriés et cadres internationaux, prix en hausse constante
- Bourgogne — En pleine mutation, neuf abordable vs Anfa voisin, excellente connectivité tramway
- Gauthier — Demande explosive sur les micro-surfaces, vie culturelle dynamique
Tier 2 : potentiel de croissance
- Sidi Maarouf — Zone d’affaires en expansion, prix encore accessibles (10 923 MAD/m²), proximité CFC
- Dar Bouazza — Construction constante, prisée par les jeunes familles, proximité plage
- Bouskoura — Prix très bas (5 341 MAD/m²), forte marge de progression, cadre vert
Tier 3 : spéculatif (Mondial 2030)
- Zone Grand Stade (Benslimane/El Mansouria) — Impact du méga-projet, infrastructure à venir, acheter avant la hausse
Conclusion
Casablanca reste la valeur sûre de l’immobilier marocain. Pour un investissement rentable en 2026, visez Gauthier ou Maarif (6-7% de rendement), CFC pour la plus-value, ou Bouskoura/Dar Bouazza pour un ticket d’entrée bas avec un fort potentiel de croissance. Le Mondial 2030 et les projets d’infrastructure (LGV, RER, Grand Stade) viendront soutenir les prix à moyen terme.