Prix immobilier Casablanca 2026 : guide complet par quartier

Casablanca, capitale économique du Maroc, reste le premier marché immobilier du pays. Selon le référentiel des prix Agenz (mise à jour du 29 janvier 2026, consulté en octobre 2026), un appartement s’y vend en moyenne 12 503 DH/m² et une villa 16 458 DH/m². C’est la moyenne la plus élevée des grandes villes du référentiel, juste devant Rabat.

Côté tendance, l’indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC indique pour Casablanca, au 2e trimestre 2026 : +0,7 % sur les prix des appartements et -3,1 % sur le nombre de transactions d’appartements par rapport au trimestre précédent. Le marché est donc stable, sans flambée.

Pour une vue d’ensemble du marché, consultez notre guide complet de l’investissement au Maroc.

Tendance officielle

Le marché à Casablanca au T2 2026

Selon l'indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, publié le 19 août 2026, variations par rapport au trimestre précédent.

Prix, tous biens

+0,5 %

T1 2026 : -2,7 %

Nombre de ventes

+4,4 %

T1 2026 : -37,8 %

Type de bien	Prix	Ventes
Appartements	+0,7 %	-3,1 %
Maisons	-1,9 %	+24,8 %
Villas	+3,3 %	+33,8 %
Terrains urbains	+1,8 %	+41,4 %
Locaux commerciaux	-1,7 %	+24,3 %
Bureaux	+3,3 %	+48,7 %

Au niveau national, les prix ont varié de +0,7 % sur un an et le nombre de ventes de +6,3 %. « n.d. » : pas assez de ventes pour calculer l'indice. Source : bulletin IPAI n° 67. Prochaine publication : 20 novembre 2026.

Prix au m² par commune (janvier 2026)

Agenz publie d’abord des moyennes par commune (arrondissement). C’est la maille la plus robuste, car elle repose sur plus de données que les quartiers.

Commune	Appartement (DH/m²)	Villa (DH/m²)
Anfa	19 115	26 457
El Maarif	15 969	18 434
Sidi Belyout	15 807	16 058
Hay Hassani	13 646	17 710
Aïn Chock	13 507	15 013
Mers Sultan	13 171	12 379
Assoukhour Assawda	12 411	10 751
Aïn Sebaâ	10 966	10 786
Hay Mohammadi	10 886	non publié
Al Fida	10 117	non publié

Source : référentiel Agenz, Casablanca, mise à jour du 29/01/2026.

Prix au m² par quartier (janvier 2026)

Quartiers les plus chers

Quartier	Commune	Appartement (DH/m²)	Villa (DH/m²)
Aïn Diab	Anfa	31 505	18 458
Casablanca Finance City	Hay Hassani	25 283	non publié
Derb Abdellah	Sidi Belyout	24 321	non publié
Gauthier	Sidi Belyout	22 268	26 801
Racine	Anfa / Maarif	19 535	16 146
Marina	Sidi Belyout	19 411	non publié
El Manar - El Hank	Anfa	19 234	non publié
Ferme Bretonne	Hay Hassani	18 683	27 129
Triangle d’or	Anfa	18 643	non publié
Riviera	Maarif	18 536	18 266

Quartiers intermédiaires

Quartier	Commune	Appartement (DH/m²)
Anfa	Anfa	17 605
Bourgogne Ouest	Anfa	17 519
Oasis	Maarif	16 440
Maârif	Maarif	15 954
Bourgogne Est	Sidi Belyout	15 939
Les Princesses	Maarif	15 874
Maârif Extension	Maarif	15 249
Californie	Aïn Chock	14 691
CIL	Hay Hassani	14 640
Mers Sultan	Mers Sultan	12 130

Quartiers plus accessibles

Quartier	Commune	Appartement (DH/m²)
Oulfa	Hay Hassani	11 144
Aïn Sebaâ	Aïn Sebaâ	10 554
Sidi Maarouf	Aïn Chock	10 353
Roches Noires	Aïn Sebaâ	10 313
Hay Hassani	Hay Hassani	9 681
Hay Mohammadi	Hay Mohammadi	8 556
Derb Mesfioui	Al Fida	8 860

Source : référentiel Agenz (pages ville et communes), mise à jour du 29/01/2026. Un même nom de quartier peut avoir une valeur différente d’une commune à l’autre (c’est le cas de Racine) : nous retenons la valeur de la page ville.

Ces moyennes mélangent neuf et ancien, petites et grandes surfaces. Elles servent à situer un prix, pas à estimer un bien précis : l’étage, la vue, l’état et la résidence peuvent faire varier le prix de 20 % ou plus.

Périphérie : Bouskoura et Dar Bouazza

Bouskoura et Dar Bouazza dépendent de la province de Nouaceur. Les moyennes y cachent de très gros écarts entre lotissements populaires et résidences fermées.

Secteur	Appartement (DH/m²)	Villa (DH/m²)
Commune de Bouskoura (moyenne)	10 442	14 023
Ville Verte (Bouskoura)	17 902	13 566
Bouskoura Ville	7 473	non publié
Commune de Dar Bouazza (moyenne)	7 725	11 878
Tamaris	13 378	9 130
Dar Bouazza (quartier)	12 337	10 870

Source : référentiel Agenz, Nouaceur, mise à jour du 29/01/2026.

Conseils pratiques par profil

Pour la location courte durée, les quartiers centraux (Gauthier, Maarif, Racine) sont les plus demandés grâce aux commerces, restaurants et bureaux. Vérifiez le règlement de copropriété et le cadre de la loi 80-14 sur l’hébergement touristique avant d’acheter dans ce but.

Pour la location longue durée, les quartiers intermédiaires desservis par le tramway (Oulfa, Sidi Maarouf, Aïn Sebaâ) attirent jeunes actifs et familles. Les résidences sécurisées avec parking se louent le plus facilement.

Pour un projet patrimonial, la périphérie (Bouskoura, Dar Bouazza) offre des surfaces plus grandes. Les prix y sont très hétérogènes : comparez toujours plusieurs résidences du même secteur.

Rendement locatif : faites le calcul vous-même

Nous ne publions pas de rendement par quartier : aucune source publique fiable ne relie loyers et prix d’achat à cette échelle. La bonne méthode : relevez 5 à 10 loyers réels de biens comparables (annonces de location, agences), multipliez par 12, puis divisez par le prix d’achat frais compris. Pensez à la vacance, aux charges de copropriété, à la taxe d’habitation et à l’impôt sur les revenus fonciers.

Frais d’acquisition à Casablanca

Les frais s’ajoutent au prix d’achat, dans le neuf comme dans l’ancien :

Poste	Taux / Montant
Droits d’enregistrement	4 % du prix (logement, neuf ou ancien)
Conservation foncière	1,5 % + 200 DH
Honoraires du notaire	selon le notaire, plus TVA de 20 % sur les honoraires
Frais de dossier bancaire	selon la banque

En pratique, comptez environ 6 à 7 % du prix. Pour un bien à 1 000 000 DH : 40 000 DH de droits d’enregistrement, 15 200 DH de conservation foncière, plus les honoraires du notaire TTC. Détail complet dans notre guide des frais de notaire.

Projets structurants : Mondial 2030 et transports

Grand Stade Hassan II

Le plus grand chantier lié au Mondial 2030 se trouve dans la province de Benslimane, entre Casablanca et Rabat. Selon Hespress (juillet 2025) :

• Capacité : jusqu’à 115 000 places ;
• Site : 100 hectares ;
• Coût du stade : 3,2 milliards de dirhams, plus 605 millions pour l’aménagement routier ;
• Livraison annoncée : décembre 2027.

L’effet sur les prix des terrains et logements autour du site reste à mesurer. Méfiez-vous des promesses de plus-value chiffrées sur cette zone.

Autres projets

Projet	Où en est-on ?
LGV Kénitra-Marrakech	Travaux lancés en avril 2025, environ un tiers réalisé en 2026 selon Hespress, mise en service visée avant le Mondial 2030
Tramway et busway	Réseau de tramway et de busway en service, qui valorise les quartiers desservis
Aéroport Mohammed V	Concerné par le plan « Aéroports 2030 » de l’ONDA

Où regarder en 2026 ?

1. Quartiers centraux recherchés (Gauthier, Maarif, Racine) : prix élevés mais demande locative profonde.
2. Quartiers intermédiaires (Oulfa, Sidi Maarouf, Californie, Aïn Sebaâ) : ticket d’entrée plus bas, bonne desserte.
3. Périphérie (Bouskoura, Dar Bouazza) : grandes surfaces, prix très variables selon la résidence.
4. Zone du Grand Stade (Benslimane) : pari de long terme, à réserver aux investisseurs qui acceptent le risque.

Conclusion

Casablanca reste le marché le plus profond du Maroc, avec un prix moyen de 12 503 DH/m² pour un appartement (Agenz, janvier 2026) et des prix stables au 2e trimestre 2026 selon l’indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC. Les écarts entre quartiers sont considérables : de moins de 10 000 DH/m² à plus de 30 000 DH/m². Avant d’acheter, comparez le prix demandé à la moyenne du quartier et calculez votre rendement à partir de loyers réels. Estimez votre mensualité avec notre simulateur de crédit immobilier et consultez notre guide des frais de notaire pour budgétiser votre acquisition. Si vous envisagez un achat sur plan, notre guide VEFA vous détaille la procédure et les garanties.