Qu'est-ce que la VEFA au Maroc ?

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un contrat d'achat sur plan : le vendeur s'engage à construire dans un délai fixé et l'acheteur paie au fil des travaux. Elle est encadrée par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12 (2016), aux articles 618-1 à 618-20 du Dahir des obligations et des contrats.

Quels sont les risques d'acheter en VEFA ?

Les principaux risques sont le retard de livraison, les malfaçons, la défaillance du promoteur et l'écart entre le plan et le bien livré. La loi impose au vendeur une garantie d'achèvement des travaux ou de remboursement des sommes versées, et plafonne les versements à chaque étape.

Comment fonctionne le paiement en VEFA ?

L'article 618-6 fixe des plafonds : 5 % à la réservation, 5 % au contrat préliminaire (10 % sans réservation), 10 % au démarrage des travaux, 60 % répartis entre les fondations, le gros œuvre et les finitions, puis 20 % au contrat définitif et à la remise des clés.

Quelle garantie le promoteur doit-il fournir ?

Selon l'article 618-9, le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement des travaux ou une garantie de remboursement des sommes versées. Pour un terrain titré, l'acquéreur peut aussi demander une prénotation sur le titre foncier lorsque ses avances dépassent 50 % du prix.

Quels frais pour un achat en VEFA ?

Le contrat de réservation et le contrat préliminaire sont exonérés de droits d'enregistrement. À la vente définitive, comptez 4 % de droits d'enregistrement pour un logement, 1,5 % + 200 DH de conservation foncière et les honoraires du notaire avec TVA de 20 %. Il n'existe pas de taux réduit de 2,5 % pour la VEFA.

VEFA Maroc : Acheter sur Plan en 2026 (Guide)

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) permet d’acquérir un logement neuf en payant au rythme du chantier. En contrepartie, vous prenez un risque : retard, malfaçons ou défaillance du promoteur. Ce guide vous explique comment sécuriser votre achat sur plan en 2026, texte de loi à l’appui. Pour une vue d’ensemble du marché, consultez notre guide complet de l’investissement au Maroc.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La VEFA est un contrat par lequel vous achetez un bien avant sa construction ou pendant les travaux. Vous payez par tranches selon l’avancement du chantier, et le promoteur vous transfère la propriété une fois le bien achevé.

Cadre juridique : loi 44-00 (2002), modifiée et complétée par la loi 107-12, promulguée par le dahir du 3 février 2016. Ces règles figurent aux articles 618-1 à 618-20 du Dahir des obligations et des contrats.

Chantier de construction d'un immeuble résidentiel au Maroc — L'achat en VEFA permet d'acquérir un bien neuf, mais nécessite des précautions juridiques

Avantages de la VEFA

Avantage	Détail
Paiement étalé	Versements plafonnés et liés à l’avancement des travaux
Pas de droits sur les avant-contrats	Réservation et contrat préliminaire exonérés de droits d’enregistrement
Personnalisation	Parfois possible sur les finitions, selon le promoteur
Choix du lot	Étage, orientation, vue quand on réserve tôt
Taxe d’habitation	Exonération 5 ans pour une construction neuve occupée en habitation principale
Plus-value possible	Non garantie : elle dépend du marché à la livraison

Le prix en VEFA n’est pas forcément inférieur au prix du marché. Aucune source officielle ne mesure un écart moyen entre prix sur plan et prix à la livraison.

Calendrier de paiement légal

L’article 618-6 fixe le maximum que le vendeur peut encaisser à chaque étape :

Étape	Versement maximum	Cumul maximum
Contrat de réservation	5 %	5 %
Contrat préliminaire	5 % (10 % sans réservation)	10 %
Démarrage des travaux	10 %	20 %
Fondations au niveau du rez-de-chaussée, gros œuvre de l’immeuble, finitions avec permis d’habiter ou certificat de conformité	60 % au total, réparti selon l’accord des parties	80 %
Contrat définitif et remise des clés	20 %	100 %

Règle d’or : ne payez jamais une tranche avant que l’étape soit réellement atteinte. Estimez vos mensualités avec notre simulateur de crédit immobilier.

Procédure d’achat en VEFA, étape par étape

Étape 1 : Vérification du promoteur et du projet

Avant tout engagement, vérifiez :

le registre du commerce du promoteur ;
ses projets déjà livrés (visitez-les si possible) ;
le permis de construire du projet ;
le titre foncier du terrain (certificat de propriété récent à la conservation foncière) ;
l’absence de litiges en cours.

Étape 2 : Contrat de réservation (facultatif)

Interdit avant l’obtention du permis de construire, sous peine de nullité.
Valable six mois au maximum, non renouvelable.
Vous pouvez vous rétracter dans un délai d’un mois. Le vendeur rembourse sous sept jours.

Étape 3 : Contrat préliminaire

Il est établi, sous peine de nullité, par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un professionnel habilité (notamment un avocat agréé près la Cour de cassation). Il doit mentionner, entre autres :

l’identité des parties et les références du permis de construire ;
la description du bien et le prix au m² ;
le délai de livraison ;
les modalités de paiement ;
la garantie fournie par le vendeur.

Étape 4 : Suivi des travaux

Vous pouvez constater l’avancement avant chaque appel de fonds. Chaque paiement doit correspondre à une étape effectivement réalisée.

Étape 5 : Livraison et contrat définitif

Le vendeur doit vous notifier l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité dans les 60 jours (article 618-18). Visitez le bien, listez toutes les réserves, puis signez le contrat de vente définitif. Le transfert de propriété est inscrit sur le titre foncier.

Délais et retards

La durée du chantier est celle fixée au contrat : la loi n’impose pas de durée type. En cas de retard, l’article 618-12 prévoit une indemnité de 1 % par mois de retard, plafonnée à 10 % par an, due un mois après une mise en demeure restée sans effet. Le vendeur peut toutefois obtenir six mois supplémentaires au maximum s’il vous prévient un mois avant l’échéance (article 618-7). S’il ne livre toujours pas, vous pouvez résilier sans pénalité et avez droit à 20 % des sommes versées (article 618-14).

VEFA et programme Daam Sakane

L’aide Daam Sakane ne finance pas un achat sur plan. Le logement doit être achevé, avec un permis d’habiter délivré à partir du 1er janvier 2023, et le prix ne doit pas dépasser 700 000 DH TTC. L’aide est de 100 000 DH si le prix est inférieur ou égal à 300 000 DH TTC, et de 70 000 DH entre 300 000 et 700 000 DH TTC (guide officiel).

La garantie d’achèvement ou de remboursement

C’est votre principale protection. Depuis la loi 107-12, le vendeur doit fournir, dès le contrat préliminaire, une garantie d’achèvement des travaux ou une garantie de remboursement des sommes versées si le contrat n’est pas exécuté (article 618-9). Le rédacteur de l’acte ne peut débloquer les fonds au vendeur que si cette garantie couvre les sommes versées.

Vérifiez toujours :

que la garantie existe et figure au contrat ;
l’organisme garant (banque ou assureur) ;
sa durée de validité.

Prénotation : si le terrain est titré, vous pouvez demander une inscription provisoire sur le titre foncier lorsque vos avances dépassent 50 % du prix (article 618-10). La vente définitive prend alors rang à la date de cette prénotation.

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Prix du bien800.000 MAD

Apport20% — 160.000 MAD

Mensualité estimée (taux 4.5%)

4.049 MAD

sur 240 mois

Intérêts totaux

331.749 MAD

Coût total

971.749 MAD

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Les 5 pièges à éviter en VEFA

1. Payer trop en avance

Ne versez jamais plus que le plafond légal de l’étape atteinte. Un promoteur qui exige un paiement anticipé vous fait sortir du cadre de la loi.

2. Signer une simple « réservation » sans contrat préliminaire

Beaucoup de ventes sur plan reposent encore sur des bons de réservation. Sans contrat préliminaire ni garantie, vous perdez l’essentiel des protections légales.

3. Ne pas vérifier le permis de construire

Assurez-vous que le permis est valide et correspond au projet vendu. La loi interdit d’ailleurs toute réservation avant son obtention.

4. Accepter des modifications unilatérales

Le promoteur ne peut pas modifier les plans, les matériaux ou la surface sans votre accord écrit. Tout changement doit faire l’objet d’un avenant.

5. Négliger la visite de livraison

Vérifiez tout : électricité, plomberie, carrelage, menuiserie, étanchéité. Notez chaque réserve par écrit avant de signer l’acte définitif.

VEFA et fiscalité

Élément	Détail
Contrats de réservation et préliminaire	Exonérés de droits d’enregistrement (article 618-6)
Droits d’enregistrement à la vente définitive	4 % pour un logement (CGI 2026)
Conservation foncière	1,5 % + 200 DH
Honoraires du notaire	Selon barème, + TVA 20 % sur les honoraires
TVA sur le prix	Incluse dans le prix TTC affiché par le promoteur
Taxe d’habitation	Exonérée 5 ans si habitation principale (construction neuve)

Si le prix dépasse 300 000 DH et qu’une partie n’est pas réglée par un moyen bancaire traçable, un droit supplémentaire de 2 % s’applique sur cette partie (article 133-III du CGI, loi de finances 2026).

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Conclusion

La VEFA est une bonne façon d’acheter du neuf si le cadre légal est respecté : contrat préliminaire en bonne forme, garantie d’achèvement ou de remboursement, versements plafonnés, prénotation au-delà de 50 % d’avances. Pour choisir la ville, consultez notre classement des 10 villes les plus rentables. Pour la fiscalité, notre guide de la fiscalité immobilière détaille les obligations. Le programme Daam Sakane s’applique, lui, aux logements achevés.