Rapatrier le prix de vente d'un bien au Maroc : règles 2026 pour MRE et étrangers

Vous êtes Marocain du monde ou étranger, vous achetez un bien au Maroc et vous voulez pouvoir, un jour, récupérer à l’étranger le prix de vente et les loyers ? Tout se joue au moment de l’achat : la façon dont vous payez détermine ce que vous pourrez transférer.

Ce guide s’appuie sur l’Instruction générale des opérations de change 2026 (IGOC) de l’Office des Changes, en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Mise à jour du 18 octobre 2026 : cet article a été réécrit. Sa version précédente citait des « articles 767 à 770 de l’IGOC 2013 », une numérotation qui ne correspond pas au texte en vigueur.

La règle d’or : financer en devises

Pour l’Office des Changes, un bien immobilier acheté au Maroc par un étranger ou un Marocain résidant à l’étranger est un investissement étranger (article 170 de l’IGOC 2026). L’article 172 cite expressément l’acquisition de biens immeubles et les travaux de construction.

L’article 171 pose la règle : quand l’investissement est financé en devises, il bénéficie d’un régime de convertibilité qui garantit « l’entière liberté pour le transfert » :

• des revenus produits par le bien (les loyers) ;
• du produit de cession, c’est-à-dire le prix de vente, plus-value comprise ;
• du produit de cession d’un bien reçu en héritage, s’il bénéficiait lui-même de cette garantie.

Si vous avez payé votre bien avec de l’argent déjà au Maroc, en dirhams non convertibles, vous n’avez pas cette garantie.

Comment financer en devises

L’article 173 renvoie aux modes de règlement de l’article 11. En pratique, pour un particulier :

• virement depuis l’étranger vers votre banque au Maroc, converti en dirhams ;
• débit d’un compte en devises ou d’un compte en dirhams convertibles ouvert au Maroc ;
• mandat postal international ;
• devises en billets, dans les conditions prévues par l’Instruction.

Les banques peuvent ouvrir des comptes en devises et en dirhams convertibles aux MRE et aux étrangers (article 228).

Gardez toutes les preuves dès l’achat : formule de cession de devises, avis de débit d’un compte convertible, bordereau de change, avis de virement (article 12). Ce sont elles que la banque vous demandera, parfois 20 ans plus tard, au moment de la vente.

Le cas du crédit immobilier en dirhams

L’IGOC 2026 autorise les banques à prêter en dirhams aux MRE et aux étrangers non-résidents, pour acheter ou construire au Maroc, dans la limite de 80 % du prix du bien. C’est une nouveauté de 2026 : le plafond était plus bas auparavant, et le nombre de biens financés n’est plus limité. Le reste, soit au moins 20 %, doit être payé en devises.

À la vente, le produit transférable couvre :

• votre apport initial en devises ;
• le capital remboursé en devises ou par débit d’un compte convertible ;
• la plus-value éventuelle.

La part financée par la banque marocaine et non encore remboursée revient évidemment à la banque. Pour comparer les offres de crédit, voir notre comparatif du crédit immobilier MRE.

Vendre et transférer : la procédure

1. Payer les impôts au Maroc

Le transfert n’est possible qu’après paiement des impôts dus sur la vente, en particulier l’impôt sur le profit foncier : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, à déclarer et payer dans les 30 jours suivant la vente.

2. Réunir les documents

Pour transférer le produit de la vente d’un bien immobilier, la banque doit exiger (article 177) :

• les justificatifs du paiement des impôts et taxes de la vente ;
• la copie de l’acte de vente et la copie de l’acte d’achat ;
• les justificatifs du financement initial en devises (article 12) ;
• pour un crédit en dirhams, les justificatifs de l’apport et des remboursements en devises.

3. Le transfert par la banque

La banque effectue le transfert et vous remet le justificatif correspondant (article 174). Aucune autorisation préalable de l’Office des Changes n’est nécessaire quand le dossier est complet.

Si le bien n’a pas été financé en devises

Le produit de la vente, une fois les impôts payés, est remis au vendeur s’il réside au Maroc. Pour un vendeur étranger non-résident, il est versé sur un compte convertible à terme (articles 174 et 175), dont le fonctionnement est encadré par l’article 241 de l’Instruction. Il ne bénéficie pas de la libre transférabilité.

Vente entre étrangers, ou d’un étranger à un MRE

Le paiement peut alors se faire directement à l’étranger. L’acheteur reprend le statut de convertibilité du vendeur : si le bien était couvert par la garantie de transfert, il le reste pour le nouvel acheteur (article 174).

Transférer les loyers

Les loyers sont des revenus d’investissement (article 160). La banque peut les transférer (article 161) :

• pour un MRE, si le bien a été financé en devises ;
• pour un étranger non-résident, sans limite de montant ni de durée, quel que soit le mode de financement.

Dans tous les cas, les impôts dus au Maroc sont déduits avant le transfert. La banque demande le certificat de propriété, le bail et les justificatifs du financement (article 162).

À retenir

1. Financez votre achat en devises et gardez toutes les preuves : c’est la condition pour rapatrier le prix de vente.
2. Un crédit en dirhams est possible jusqu’à 80 % du prix ; le reste se paie en devises.
3. À la vente : impôts payés, actes d’achat et de vente, preuves du financement, puis transfert par la banque.
4. Vous déclarez aussi vos comptes marocains au fisc de votre pays de résidence : en France, c’est le formulaire 3916.

Ce guide résume l’Instruction générale des opérations de change 2026 à la date du 18 octobre 2026. Votre banque reste votre interlocuteur pour le montage précis de votre dossier.