Programme Neuf Casablanca 2026 : Projets et Opportunités d'Investissement

Vue d’ensemble du marché du neuf à Casablanca

Casablanca est le premier marché immobilier du Maroc. En 2026, il est plutôt calme : selon l’indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC, les prix y ont progressé de 0,9 % en 2025, puis reculé de 2,7 % sur un an au premier trimestre 2026, avec des transactions en forte baisse sur ce trimestre (TelQuel, juin 2026). Au niveau national, l’indice est reparti à la hausse au deuxième trimestre (+0,7 % sur un an).

Ce qui soutient la demande à moyen terme :

• l’emploi tertiaire et industriel de la métropole ;
• les infrastructures : trains métropolitains, LGV vers Marrakech, nouveau terminal de l’aéroport Mohammed V ;
• les aides à l’accession (Daam Sakane, garanties Damane Assakane) ;
• des taux de crédit stables autour de 5 %.

Prix par quartier : ordres de grandeur

Source : baromètre ReaConsult, mi-2026. Ce sont des fourchettes indicatives, neuf et ancien confondus : l’étage, l’état, l’exposition et les prestations font varier fortement le prix d’un bien.

Les grands projets urbains

Plutôt qu’une liste de résidences (qui évolue chaque mois), retenez les grands pôles de développement :

• Casa Anfa : reconversion de l’ancien aéroport d’Anfa, qui accueille Casa Finance City, bureaux et logements haut de gamme.
• Le front de mer (Marina, corniche d’Ain Diab) : programmes haut de gamme.
• Le sud de la métropole (Bouskoura, Nouaceur, Dar Bouazza) : villes et quartiers nouveaux, plus abordables, proches de l’aéroport.
• L’est (Aïn Sebaâ, Zenata) : renouvellement urbain et nouvelles gares prévues.

Avant d’acheter dans une résidence, vérifiez toujours le promoteur, l’autorisation de construire, le titre foncier mère et le calendrier de livraison.

Quartiers et zones à surveiller

Sidi Maârouf : pôle de bureaux et d’offshoring, accès autoroutier. Une gare de trains métropolitains y est prévue.

Bouskoura : cadre plus résidentiel, proximité de l’aéroport Mohammed V, dont le nouveau terminal est prévu pour 2029 (Hespress).

Maârif, Racine, Bourgogne : quartiers centraux recherchés, avec une offre neuve rare et chère.

Mohammedia et Dar Bouazza : alternatives hors du centre. Mohammedia sera desservie par les trains métropolitains (gare Mohammedia-Les Facultés).

Tendances du marché 2025-2026

• Prix : quasi stables sur un an, avec un recul au début de 2026 (IPAI).
• Taux de crédit : 5,19 % en moyenne au T4 2025, 5,13 % au T1 2026, 5,06 % au T2 2026 (Bank Al-Maghrib).
• Aides : Daam Sakane, programme 2024-2028, a dépassé 100 000 bénéficiaires à mi-2026.

Nous ne publions pas de prix moyens par typologie (studio, 2 pièces, etc.) ni de rendement par quartier : aucune source publique fiable ne les fournit pour 2026. Pour un bien donné, faites le calcul vous-même avec notre simulateur.

Opportunités d’investissement et rentabilité

L’investissement locatif : visez un loyer réaliste, vérifié sur des annonces comparables et auprès d’agences. Les revenus fonciers sont imposés au barème de l’IR après un abattement de 40 %, avec une déclaration avant le 1er mars.

L’achat sur plan (VEFA) : il permet de payer au fil de l’avancement des travaux. La loi 44-00, modifiée par la loi 107-12, impose un contrat préliminaire établi par acte authentique ou par un professionnel habilité, et encadre les paiements selon les étapes du chantier. Attention : Daam Sakane ne s’applique pas à un achat sur plan, seulement à un logement achevé (permis d’habiter délivré depuis le 1er janvier 2023), lors de sa première vente.

Les résidences avec services (sécurité, espaces verts, salle de sport) : elles se louent plus facilement, mais leurs charges de copropriété réduisent le rendement net.

Infrastructures et développement urbain

• Trains métropolitains : 3 lignes, 92 km, 10 nouvelles gares (dont Mohammedia-Les Facultés, Zenata, Sidi Bernoussi, Aïn Sebaâ, Hay Mohammadi, Mers Sultan, l’Oasis, Sidi Maârouf, Nouaceur), avec desserte de l’aéroport et du Grand Stade Hassan II. Projets ferroviaires de Casablanca : 20 milliards MAD (FNH). Mise en service annoncée pour 2030, horizon 2035 évoqué dans le rapport financier de l’ONCF (TelQuel).
• LGV Kénitra-Marrakech : desserte de Casablanca et de l’aéroport, livraison annoncée en septembre 2029.
• Aéroport Mohammed V : nouveau terminal portant la capacité à 35 millions de passagers par an en 2029.
• Tramway et busway : le réseau existant de Casablanca dessert déjà plusieurs quartiers centraux et périphériques.

Procédure d’achat et financement

Étapes d’un achat en VEFA :

• Réservation auprès du promoteur.
• Signature du contrat préliminaire (acte authentique ou professionnel habilité), conformément à la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12.
• Paiements échelonnés selon l’avancement des travaux.
• Livraison, puis signature de l’acte définitif et inscription à la conservation foncière.

Frais d’acquisition :

• Droits d’enregistrement : 4 % pour un logement.
• Conservation foncière : 1,5 % + 200 DH.
• Honoraires du notaire, avec TVA de 20 % sur les honoraires.

Financement :

• Crédit immobilier : taux moyen de 5,06 % au T2 2026 (Bank Al-Maghrib). Taux indicatifs publiés par certaines banques : Saham Bank de 4,00 à 5,05 % selon revenu et durée, BMCI de 4,30 à 4,70 %. Durée jusqu’à 25 ans dans la plupart des banques, 27 ans chez Bank of Africa.
• Daam Sakane : 100 000 DH si le prix est inférieur ou égal à 300 000 DH TTC, 70 000 DH jusqu’à 700 000 DH TTC. Pour les Marocains (résidents ou MRE) sans logement au Maroc, sans condition d’âge ni de revenus. Logement neuf achevé, première vente, au moins 2 pièces. Voir notre guide Daam Sakane.
• Damane Assakane (Tamwilcom) : FOGARIM pour les personnes non affiliées à la CNSS aux revenus modestes ou irréguliers ; FOGALOGE pour la classe moyenne et les MRE (financement jusqu’à 100 % du coût, garantie de 50 % du crédit plafonnée à 400 000 DH, sans commission), à condition de ne pas avoir de logement dans la province.
• MRE et étrangers non-résidents : crédit en dirhams plafonné à 80 % du prix du bien (IGOC 2026), le reste payé en devises.

Perspectives et recommandations

Le marché casablancais reste le plus profond du pays, mais il ne connaît pas de flambée. Les infrastructures annoncées (trains métropolitains, LGV, aéroport) peuvent valoriser certains quartiers à moyen terme, à condition que les calendriers soient tenus.

Nos recommandations :

• Privilégiez les quartiers déjà bien desservis ou dont la desserte est en chantier avancé.
• Vérifiez le promoteur, ses livraisons passées et le contrat VEFA.
• Calculez votre rendement net avec des hypothèses prudentes.
• Comparez les prix demandés avec des ventes réelles du quartier.
• Vérifiez votre éligibilité à Daam Sakane et aux garanties Damane Assakane avant de signer.