LGV, aéroports et RER : impact immobilier Mondial 2030

Le Maroc mène le plus grand programme d’infrastructures de son histoire en vue du Mondial 2030 : environ 190 milliards de dirhams sur 2024-2030 selon les données du ministère de l’Économie et des Finances (Hespress, juillet 2026). La LGV Kénitra-Marrakech, le programme Aéroports 2030 et les trains métropolitains vont changer les temps de trajet. Ce guide fait le point sur les chiffres officiels et sur ce que l’on peut raisonnablement en attendre pour l’immobilier.

Pour une vue d’ensemble, consultez notre analyse complète Mondial 2030.

Vue d’ensemble des investissements

Sources : Hespress, avril 2025, maroc.ma, FNH.

1. LGV Kénitra-Marrakech

Caractéristiques du projet

Sources : Hespress, avril 2025, Le360, mai 2026.

Les 168 trains se répartissent ainsi selon l’ONCF : 18 trains à grande vitesse, 40 trains intervilles, 60 navettes rapides et 50 trains pour le transport urbain dans trois villes.

La ligne prolonge la LGV Tanger-Kénitra, en service depuis novembre 2018.

État du chantier

En avril 2026, un an après le lancement, la FNH faisait état d’une acquisition foncière achevée, de près de 20 millions de m³ de terrassements réalisés, de 15 viaducs en construction et de trois tranchées couvertes prévues près de l’aéroport de Casablanca, de Zenata et d’Aïn Atiq (FNH). Fin mai 2026, le ministre du Transport Abdessamad Kayouh annonçait 30 % de réalisation.

Dessertes et temps de trajet annoncés

La ligne doit desservir Rabat, le Grand Stade de Benslimane, Casablanca, l’aéroport Mohammed V et Marrakech.

Les annonces divergent pour Tanger-Marrakech, probablement selon les arrêts retenus. Le temps exact dépendra de la grille horaire finale.

Gares et immobilier : ce qu’on peut dire

Une gare à grande vitesse améliore l’accessibilité d’un quartier. Mais aucune étude officielle publiée ne mesure l’effet de la LGV Tanger-Kénitra sur les prix à Kénitra ou à Tanger. Les hausses de « +15 à 20 % autour des gares » souvent citées ne sont pas sourcées. Avant d’acheter « près d’une future gare », vérifiez :

• l’emplacement exact de la gare (les tracés et noms de gares peuvent évoluer) ;
• le plan d’aménagement et le zonage du terrain ;
• la présence d’emplois et de services, qui font la demande durable.

2. Programme Aéroports 2030

Le protocole signé le 24 juillet 2025 entre le gouvernement et l’ONDA prévoit 38 milliards MAD sur 2025-2030 pour porter la capacité aéroportuaire de 34 à 80 millions de passagers (maroc.ma). Il comprend un nouveau terminal à Casablanca et l’extension de sept autres aéroports des villes hôtes.

Aéroport Mohammed V (Casablanca)

• Nouveau terminal : 20 millions de passagers de capacité supplémentaire, portant l’aéroport à 35 millions de passagers par an.
• Investissement : environ 15 milliards MAD selon l’ONDA.
• Mise en service visée : 2029.
• Connexion : desserte par la future LGV.

Source : Hespress, juillet 2025.

Marrakech, Tanger, Agadir, Fès et les autres

L’ONDA annonce des extensions dans les aéroports des villes hôtes, avec un objectif de doublement des capacités. Les capacités cibles et budgets détaillés par aéroport n’ont pas été publiés de façon consolidée : nous ne les chiffrons donc pas ici.

En 2025, le trafic aérien national a atteint 36,3 millions de passagers (+11 %), selon l’ONDA (La Vie éco).

3. Trains métropolitains (type RER)

Casablanca

Le 24 septembre 2025, le Roi a lancé un programme de projets ferroviaires à Casablanca de 20 milliards MAD, inclus dans le programme de 96 milliards (FNH) :

• 3 lignes de trains métropolitains de proximité, 92 km au total ;
• 10 nouvelles gares (dont Mohammedia-Les Facultés, Zenata, Sidi Bernoussi, Aïn Sebaâ, Hay Mohammadi, Mers Sultan, l’Oasis, Sidi Maârouf et Nouaceur) et 5 gares existantes mises à niveau ;
• desserte du Grand Stade Hassan II et de l’aéroport Mohammed V ;
• jusqu’à un train toutes les 7,5 minutes et une navette aéroport toutes les 15 minutes ;
• environ 150 000 voyageurs par jour attendus.

En août 2026, l’ONCF a attribué la construction de neuf gares à l’entreprise Gidna pour 470,7 millions MAD HT. TelQuel indique que le rapport financier 2025 de l’ONCF vise une mise en service à l’horizon 2035, alors que l’objectif 2030 avait été annoncé au lancement (TelQuel). Le calendrier reste donc incertain.

Rabat-Kénitra

Le ministre du Transport a indiqué fin mai 2026 que le réseau de trains de proximité Rabat-Kénitra-Skhirat était réalisé à 30 %, avec un objectif d’un train toutes les 10 minutes (Le360). La liste définitive des gares n’a pas été publiée de façon consolidée.

Impact immobilier des gares de proximité

Les villes périphériques (Tamesna, Aïn Atiq, Bouskoura, Nouaceur) peuvent gagner en attractivité si les trains arrivent avec une bonne fréquence. Mais tant que la date de mise en service n’est pas confirmée, n’intégrez pas cette desserte dans le prix que vous acceptez de payer.

4. Routes autour du Grand Stade

La route Mohammedia-Benslimane est en cours d’élargissement pour desservir le Grand Stade Hassan II (Hespress, mars 2026). D’autres investissements routiers autour du stade ont été annoncés (FNH).

5. Zones à surveiller

Nous ne donnons pas de prix au m² ni de plus-value attendue pour ces zones : aucune source publiée et fiable ne permet de les chiffrer à ce jour. Pour financer un achat, consultez notre guide du crédit immobilier au Maroc et notre simulateur de capacité d’emprunt.

Calendrier des livraisons annoncées

Pour l’avancement des stades, consultez notre guide des stades du Mondial 2030, et notre bilan de la CAN 2025.

Conclusion

Les budgets sont réels et les chantiers avancent : LGV à 30 % mi-2026, nouveau terminal de Casablanca prévu pour 2029, programme aéroportuaire de 38 milliards MAD. En revanche, les hausses de prix « garanties » autour des futures gares ne reposent sur aucune donnée publiée. Achetez sur la base des prix réels d’aujourd’hui et d’une demande durable, et considérez l’infrastructure comme un bonus, pas comme le fondement de votre rentabilité. Pour démarrer, consultez notre guide complet d’investissement immobilier au Maroc.