Syndic de copropriété au Maroc : droits et obligations complètes 2026

Le rôle du syndic de copropriété au Maroc en 2026

Le syndic de copropriété gère au quotidien les immeubles collectifs. Le cadre est fixé par la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée et complétée par la loi 106-12 (dahir du 27 avril 2016). Vous pouvez consulter la version consolidée du texte.

Dès la première vente d’un lot, tous les copropriétaires forment de plein droit un syndicat doté de la personnalité morale (article 13). Ce syndicat est administré par l’assemblée générale et géré par un syndic et son adjoint.

Le syndic peut être un copropriétaire ou un tiers. Dans ce second cas, il peut s’agir d’une personne physique ou morale qui exerce à titre libéral la profession de gestion d’immeubles (article 19).

Le syndic et son adjoint sont nommés pour deux ans renouvelables (article 19). L’autorité administrative locale est informée de leur désignation.

Droits et pouvoirs du syndic de copropriété

Représentation en justice : le syndic représente le syndicat en justice (article 26). La presse a fait état début 2026 de l’entrée en vigueur de la loi 30-24, qui impose une tentative de conciliation avant toute action en justice du syndic. Vérifiez ce point avec votre avocat avant d’engager une procédure.

Recouvrement des charges : le syndic recouvre les contributions exigibles et n’a besoin d’aucune autorisation préalable de l’assemblée pour les réclamer en justice (article 25). En cas d’impayé :

• après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet plus de 30 jours, toutes les provisions de l’année deviennent exigibles ;
• le syndic peut demander au président du tribunal de première instance une injonction de payer, assortie de l’exécution provisoire (article 25 bis) ;
• il peut faire inscrire une hypothèque forcée sur le titre foncier du copropriétaire débiteur (articles 40 et 40 bis).

Les créances du syndicat se prescrivent par cinq ans à compter de leur approbation par l’assemblée (article 43).

Accès aux parties privatives pour travaux : un copropriétaire ne peut pas s’opposer aux travaux sur les parties communes votés par l’assemblée, même s’ils se font chez lui. Le syndic doit le prévenir 8 jours avant, sauf urgence. En cas de refus, le juge des référés tranche (article 33).

Fonds de réserve : en cas d’urgence, le syndic peut utiliser le compte de réserve, à condition d’en informer chaque copropriétaire par écrit (article 37 bis).

Obligations légales du syndic

L’article 26 de la loi 18-00 fixe la liste des missions du syndic. Il doit notamment :

• exécuter le règlement de copropriété ;
• encaisser les charges contre récépissé ;
• remettre un récépissé de décharge au copropriétaire qui vend, s’il n’a pas de dette envers le syndicat ;
• établir le budget et tenir une comptabilité montrant la trésorerie du syndicat et la situation de chaque copropriétaire ;
• informer les copropriétaires de la trésorerie au moins tous les six mois ;
• tenir les archives et les registres, et en faciliter l’accès ;
• ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat et y déposer immédiatement les sommes encaissées ;
• représenter le syndicat en justice.

Il doit aussi présenter un rapport d’activité à l’assemblée générale (article 28) et notifier le procès-verbal de chaque assemblée à tous les copropriétaires dans les 8 jours (articles 16 nonies et 30).

Rémunération du syndic en 2026

La loi ne fixe aucun tarif. C’est l’assemblée générale qui fixe les honoraires du syndic, à la majorité des trois quarts des voix (articles 19 et 21). À défaut, ils sont fixés par l’ordonnance du tribunal qui nomme le syndic.

En pratique, le montant dépend :

• du nombre de lots et de la taille de l’immeuble ;
• des services inclus (gardiennage, nettoyage, ascenseur, espaces verts) ;
• du statut du syndic (bénévole copropriétaire ou professionnel).

Conseils :

• demandez au moins trois offres écrites détaillées ;
• distinguez les honoraires du syndic et le budget des prestataires (sécurité, ménage, maintenance) ;
• faites préciser ce qui est facturé en supplément (travaux exceptionnels, contentieux).

Nomination et révocation du syndic

Première assemblée : elle est convoquée par un ou plusieurs copropriétaires, 15 jours à l’avance, par lettre recommandée, huissier ou tout moyen légal (article 16). Elle adopte ou modifie le règlement de copropriété, désigne le syndic et son adjoint, et vote le budget prévisionnel (article 16 bis).

Quorum : l’assemblée est valable si la moitié au moins des copropriétaires est présente ou représentée. À défaut, une seconde réunion se tient dans les 30 jours, quel que soit le nombre de présents (article 18).

Majorité : le syndic et son adjoint sont désignés à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (articles 19 et 21). Sans désignation, le président du tribunal de première instance les nomme à la demande d’un copropriétaire.

Durée : deux ans renouvelables (article 19).

Procurations : un mandataire ne peut pas représenter plus de 3 copropriétaires, ni plus de 10 % des voix au total. Le mandat doit être écrit (article 16 decies). Le copropriétaire qui n’a pas payé ses charges n’est pas admis à l’assemblée (article 16 quinquies).

Révocation : à la même majorité des trois quarts (article 27 bis). La loi ne pose pas de condition de faute.

Fin de mission : démission, expiration du mandat non renouvelé, révocation, dissolution (personne morale) ou décès (article 26 bis). Le syndic démissionnaire doit convoquer une assemblée dans les 30 jours (article 26 ter). Si l’ancien syndic ne remet pas les documents et les fonds, le juge des référés peut l’y contraindre sous astreinte (article 28).

Syndic défaillant : si le syndic ne convoque pas l’assemblée ordinaire, un tiers des copropriétaires peut le lui demander. Sans réponse 8 jours après une mise en demeure, un seul copropriétaire peut convoquer l’assemblée (article 16 quater).

Gestion financière et comptable

Budget prévisionnel : l’assemblée vote chaque année un budget prévisionnel et une provision pour gros travaux, dans les six mois suivant la fin de l’exercice, à la majorité des trois quarts (articles 21 et 24).

Appels de fonds : la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, sauf autre période fixée par l’assemblée (article 24). En cas de besoin, le syndic peut demander une contribution supplémentaire, à faire approuver par l’assemblée suivante.

Comptes : ils comprennent le budget, les charges et produits, la situation de trésorerie et sont présentés avec le comparatif de l’exercice précédent (article 24).

Compte de réserve : l’assemblée peut créer un compte de réserve pour les dépenses inhabituelles ou urgentes, alimenté par tous les copropriétaires (article 37 bis).

Répartition des charges : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation, d’entretien et de gestion des parties communes, et aux services collectifs selon leur utilité pour son lot (article 36). S’il estime sa quote-part trop élevée, il peut saisir le tribunal (article 35 ter).

Droit d’accès : tout copropriétaire peut consulter les archives et registres du syndicat, notamment la trésorerie (article 32).

Responsabilités et assurances

Responsabilité du syndic : le syndic et son adjoint sont responsables de la non-exécution des tâches qui leur sont confiées (article 27). Comme tout mandataire, il peut voir sa responsabilité civile engagée en cas de faute de gestion.

Responsabilité du syndicat : le syndicat répond des préjudices dus à une négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes. Il peut ensuite se retourner contre l’auteur du dommage (article 13).

Assurance de l’immeuble : la souscription d’une assurance collective contre les risques qui menacent l’immeuble (incendie, explosion, fuites d’eau) est votée à la majorité des trois quarts (article 21).

Assurance du syndic professionnel : la loi 18-00 ne fixe ni montant minimal de garantie ni garantie financière obligatoire. Demandez l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle du candidat et faites-la figurer au contrat.

Copropriété en difficulté : si le syndicat ne peut plus payer ses dettes ou conserver l’immeuble, le président du tribunal peut désigner un administrateur provisoire pour un an maximum, à la demande du syndic ou de 10 % des copropriétaires (articles 59 bis et 59 ter).

Majorités à connaître en assemblée générale

Conseils pratiques pour 2026

• Avant d’acheter, demandez les derniers procès-verbaux d’assemblée, le budget voté et l’état des impayés de l’immeuble.
• Vérifiez la date du mandat du syndic : un mandat expiré et non renouvelé fragilise les décisions et les actions en justice.
• Exigez un compte bancaire au nom du syndicat : c’est une obligation légale, pas une option.
• Participez aux assemblées : la plupart des décisions importantes exigent les trois quarts des voix.
• Contestez dans les délais : un recours contre une décision d’assemblée doit être introduit dans les deux mois de sa notification.