Prix immobilier Fès 2026 : guide complet par quartier

Fès fait partie des grandes villes les plus abordables du Maroc. Selon le référentiel des prix Agenz (mise à jour du 29 janvier 2026, consulté en octobre 2026), un appartement s’y vend en moyenne 6 578 DH/m² et une villa 7 667 DH/m², soit environ moitié moins qu’à Casablanca. La ville possède une médina classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1981 et fait partie des villes hôtes du Mondial 2030.

Côté tendance, l’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC indique pour Fès, au 2e trimestre 2026 : +1,7 % sur les prix des appartements et +8,4 % sur le nombre de transactions d’appartements par rapport au trimestre précédent. Pour comparer avec les autres marchés, consultez notre classement des 10 villes les plus rentables.

Prix au m² par quartier (janvier 2026)

Par commune

Par quartier

Source : référentiel Agenz, Fès (pages ville et communes), mise à jour du 29/01/2026.

Le référentiel ne publie pas de moyenne pour Zekak Erroumane, Californie, Aïn Chkef ou la médina. Nous ne donnons donc pas de prix pour ces secteurs. À 6 578 DH/m², un appartement de 80 m² au prix moyen de la ville coûte environ 526 000 DH hors frais.

Riads en médina : patrimoine UNESCO

La médina de Fès el-Bali est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1981. Elle est souvent présentée comme l’une des plus grandes zones urbaines piétonnes au monde. Les riads y attirent des acheteurs qui visent une maison d’hôtes ou une résidence secondaire.

Aucun baromètre public ne publie de prix moyen pour les riads de Fès : chaque bien est unique (surface, état, accès, statut foncier). Avant toute offre :

• vérifiez le statut juridique : titre foncier immatriculé ou bien « melk » non immatriculé, plus risqué ;
• faites intervenir un architecte ou un ingénieur local qui connaît les constructions traditionnelles (murs porteurs, terrasses, évacuations) ;
• budgétez la rénovation sur devis réels, pas sur des ratios au m² trouvés en ligne ;
• pour une exploitation en maison d’hôtes, renseignez-vous sur le cadre de la loi 80-14 sur les établissements d’hébergement touristique.

Rendement locatif : la bonne méthode

Nous ne publions pas de rendement par quartier ou par segment : aucune source publique fiable ne croise loyers et prix d’achat à Fès. Calculez-le vous-même :

1. relevez plusieurs loyers réels de biens comparables (même quartier, même surface) ;
2. rendement brut = loyer annuel / (prix d’achat + frais d’environ 6 à 7 %) ;
3. retirez charges, vacance, taxe d’habitation et impôt sur les revenus fonciers pour obtenir le net.

Pour la location touristique, la clientèle de Fès est surtout culturelle. Un riad bien situé dans la médina, près des grands monuments, se loue plus facilement qu’un bien isolé. Estimez vos revenus à partir des tarifs et calendriers de logements comparables, pas de moyennes nationales.

Mondial 2030 et infrastructures

L’effet de ces projets sur les prix n’est pas mesuré par une source publique. Méfiez-vous des promesses de plus-value chiffrées.

Daam Sakane à Fès : ce qu’il faut savoir

Avec des prix moyens autour de 6 500 DH/m², de nombreux logements neufs à Fès entrent dans les plafonds de l’aide Daam Sakane : 100 000 DH si le prix est d’au plus 300 000 DH TTC, 70 000 DH entre 300 000 et 700 000 DH TTC. Conditions principales : nationalité marocaine (résident ou MRE), ne posséder aucun logement au Maroc, logement en première vente avec permis d’habiter délivré à partir du 1er janvier 2023, au moins 2 pièces (un studio n’est pas éligible), résidence principale pendant 5 ans sans location. Daam Sakane n’est donc pas un outil d’investissement locatif. Détails dans notre guide Daam Sakane.

Quartiers à suivre

1. Médina : riads pour projet touristique ou patrimonial, avec de vraies précautions juridiques et techniques.
2. Narjis et Route d’Immouzer (environ 5 800 à 5 900 DH/m²) : quartiers modernes en développement.
3. Oued Fès (environ 6 300 DH/m²) : extension urbaine avec projets neufs.
4. Nouvelle Ville et centre-ville (environ 6 900 à 8 000 DH/m²) : centralité et demande locative régulière.
5. Commune d’Oulad Tayeb (environ 5 550 DH/m²) : l’entrée de gamme du référentiel.

Conseils pratiques pour investir à Fès

Dans les quartiers modernes (Narjis, Oued Fès), vérifiez la proximité des services : transports, commerces, écoles. Les quartiers récents peuvent manquer d’équipements pendant quelques années, ce qui pèse sur la demande locative. Privilégiez les résidences déjà livrées et habitées plutôt que les projets isolés.

Conclusion

Fès offre l’un des tickets d’entrée les plus bas des grandes villes marocaines : 6 578 DH/m² en moyenne pour un appartement (Agenz, janvier 2026), avec une hausse de 1,7 % des prix au 2e trimestre 2026 selon l’indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC. Les riads de la médina restent un marché à part, à aborder avec prudence. Découvrez aussi les prix dans la ville voisine de Meknès et Kénitra, et consultez notre guide du programme Daam Sakane pour vérifier votre éligibilité. Pour le financement, notre guide du crédit immobilier détaille les offres.