La location Airbnb est-elle légale au Maroc ?

La loi 80-14 (promulguée en 2015) et son décret d'application 2-23-441 (publié au Bulletin officiel en août 2023) encadrent l'hébergement touristique, dont l'hébergement chez l'habitant. Son exploitation est soumise à une autorisation délivrée par l'autorité locale compétente, avec un cahier des charges. La location d'un appartement entier où le propriétaire ne vit pas reste une zone grise : la loi ne la nomme pas, et un décret spécifique annoncé en janvier 2026 n'était pas publié à notre connaissance en octobre 2026.

Combien de temps faut-il pour obtenir l'autorisation ?

Pour l'hébergement chez l'habitant et l'hébergement alternatif, le décret 2-23-441 (article 63) prévoit une délivrance dans un délai de 30 jours à compter du dépôt du dossier auprès de l'autorité locale. Un refus doit être motivé dans le même délai. L'autorisation est valable cinq ans, renouvelable.

Quelles sont les sanctions si je loue sans autorisation ?

L'article 43 de la loi 80-14 punit d'une amende de 50 000 à 500 000 DH l'exploitation d'une forme d'hébergement touristique sans autorisation. L'absence d'assurance est punie de 50 000 à 500 000 DH (10 000 à 100 000 DH pour l'hébergement chez l'habitant). Ne pas télédéclarer ses clients expose à 1 à 6 mois de prison et/ou 50 000 à 100 000 DH. Les sanctions sont doublées en cas de récidive dans les cinq ans.

Existe-t-il un plafond de 120 jours de location par an au Maroc ?

Non. Ni la loi 80-14 ni le décret 2-23-441 ne fixent de plafond de jours, à Marrakech, Essaouira ou ailleurs. Le chiffre de 120 jours circule sur des blogs mais ne repose sur aucun texte publié. Le gouvernement a annoncé en janvier 2026 préparer un décret pour limiter la location courte durée dans les zones non touristiques : surveillez le Bulletin officiel.

Comment sont imposés les revenus Airbnb au Maroc ?

Le CGI ne prévoit pas de régime propre à Airbnb. Une location simple relève en principe des revenus fonciers : barème de l'IR après un abattement de 40 %, déclaration avant le 1er mars. Si l'activité ressemble à de l'hôtellerie (services réguliers, plusieurs biens), l'administration peut la traiter en revenus professionnels. La retenue à la source de 10 % ou 15 % ne concerne que les loyers payés par des entreprises, pas les voyageurs Airbnb.

Loi 80-14 Maroc : Autorisation Location Airbnb 2026

La location touristique de courte durée au Maroc est encadrée par la loi 80-14 et, depuis 2023, par son décret d’application. Ce texte impose une autorisation, une assurance et la déclaration électronique des voyageurs. Il ne fixe en revanche ni plafond de jours ni classement par ville. Ce guide reprend ce que disent réellement les textes, article par article, et signale les zones grises.

La Loi 80-14 en détail

Références officielles

Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique, promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 18 chaoual 1436 (4 août 2015), publiée au Bulletin officiel n° 6404 du 15 octobre 2015 (texte sur adala.justice.gov.ma).
Décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 pris pour l’application de certaines dispositions de la loi 80-14, publié en arabe au BO n° 7219 du 7 août 2023 (traduction française au BO n° 7462 du 4 décembre 2025, disponible sur le site du ministère du Tourisme).
Décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 sur la télédéclaration des données des clients.

La loi 80-14 n’entre en vigueur qu’à la publication de ses textes d’application (article 57). C’est pourquoi son volet « autres formes d’hébergement » n’est devenu opérationnel qu’avec le décret de 2023. Elle a abrogé l’ancienne loi 61-00.

Champ d’application : ce que la loi couvre vraiment

L’article 29 définit trois « autres formes d’hébergement touristique » :

Le bivouac : campement temporaire en randonnée ou sur des sites réservés.
L’hébergement chez l’habitant : forme d’hébergement sous gestion familiale qui permet à un particulier d’accueillir des touristes dans l’habitation où il élit domicile. Le nombre maximum de chambres est fixé par arrêté conjoint Intérieur-Tourisme.
L’hébergement alternatif : formes qui ne ressemblent à aucun autre type défini par la loi, installées en montagne, dans le désert ou sur un site d’intérêt touristique.

Zone grise : la loi ne nomme ni Airbnb ni la location d’un appartement entier dont le propriétaire n’est pas l’occupant. Un appartement que vous habitez et dont vous louez des chambres entre clairement dans l’« hébergement chez l’habitant ». Pour un logement entier loué en permanence aux touristes, la qualification juridique n’est pas tranchée par les textes publiés. En janvier 2026, le secrétaire d’État à l’Habitat a annoncé devant la Chambre des représentants un décret en préparation pour limiter la location courte durée dans les zones non touristiques (Bladi, 13 janvier 2026). Nous n’avons pas trouvé de publication de ce décret au 18 octobre 2026. Faites valider votre situation par un avocat ou par l’autorité locale avant de vous lancer.

L’autorisation d’exploitation

L’article 30 de la loi soumet l’exploitation à une autorisation assortie d’un cahier des charges. Le décret 2-23-441 (articles 60 à 67) en fixe la procédure pour l’hébergement chez l’habitant et l’hébergement alternatif :

Élément	Ce que dit le décret 2-23-441
Où déposer	Auprès de l’autorité locale compétente, contre récépissé (art. 60)
Instruction	Transmission sous 2 jours au représentant provincial ou régional du Tourisme, qui étudie le dossier et visite les lieux ; avis rendu sous 14 jours (art. 62)
Délai de délivrance	30 jours à compter du dépôt (art. 63) ; refus motivé dans le même délai (art. 64)
Validité	5 ans, renouvelable selon la même procédure (art. 65)
Contrôles	Visites pendant la validité ; mise en demeure puis retrait de l’autorisation en cas de non-conformité (art. 66 et 67)

Le décret ne prévoit pas de frais de dossier. La Commission régionale unifiée d’investissement (via le CRI) n’intervient que pour les établissements classés, les résidences immobilières adossées et les restaurants touristiques, pas pour l’hébergement chez l’habitant.

Obligations de l’exploitant

1. Obtenir l’autorisation avant d’accueillir des touristes

Exploiter une autre forme d’hébergement touristique sans l’autorisation de l’article 30 est une infraction pénale (article 43).

2. Souscrire une assurance

L’article 34 impose une assurance contre les risques d’incendie, de vol des effets des clients et de responsabilité civile, renouvelée régulièrement et présentée lors des contrôles. Une copie du contrat fait partie du dossier d’autorisation.

3. Déclarer chaque voyageur le jour de son arrivée

Les articles 36 à 38 obligent tout exploitant à télédéclarer quotidiennement les données de ses clients le jour de leur arrivée, après avoir exigé une pièce d’identité et fait signer un bulletin individuel d’hébergement. Les bulletins doivent être archivés un an et présentés à la DGSN ou à la Gendarmerie royale sur demande. En contrepartie, l’article 38 dispense de l’ancien registre papier des meublés. La plateforme utilisée est le système de télédéclaration des nuitées (stdn.ma), opérationnel depuis juin 2024 (TelQuel, 13 juin 2024).

4. Respecter le cahier des charges et les règles générales

L’article 35 impose notamment de respecter les règles d’hygiène, de sécurité et de travail, de maintenir les installations en bon état, d’honorer les réservations confirmées et d’afficher le panonceau officiel de l’autorisation à l’entrée. L’article 33 impose d’utiliser sur vos documents la dénomination figurant sur l’autorisation.

5. Déclarer vos revenus

La loi 80-14 ne traite pas de fiscalité. Les revenus restent soumis au Code général des impôts (voir plus bas).

Dossier d’autorisation : pièces à fournir

L’article 61 du décret 2-23-441 liste les pièces pour l’hébergement chez l’habitant ou alternatif :

la demande d’autorisation sur le modèle fixé par arrêté conjoint Intérieur-Tourisme ;
une copie de la CNIE du responsable ;
une copie du contrat d’assurance prévu à l’article 34 de la loi ;
les photos des chambres à commercialiser et des espaces communs ;
une copie du permis d’habiter ou un certificat d’un ingénieur spécialisé attestant que le bâtiment respecte les exigences de sécurité, de solidité, de stabilité et de prévention des incendies ;
le cahier des charges d’exploitation signé.

Conseil : renseignez-vous auprès de votre caïdat ou de votre annexe administrative sur le modèle de demande en vigueur avant de constituer le dossier.

Le « cap des 120 jours » : une information fausse

De nombreux sites affirment qu’un plafond de 120 jours de location par an s’applique à Marrakech et Essaouira, en citant le décret 2-23-441. C’est inexact : ni la loi 80-14 ni ce décret ne contiennent de limite de jours, ni de régime différent selon les villes. Aucune ville marocaine n’applique officiellement un tel plafond à notre connaissance au 18 octobre 2026.

Le risque réglementaire existe pourtant : le décret annoncé en janvier 2026 vise précisément la location courte durée hors zones touristiques. Si vous investissez aujourd’hui, prévoyez un plan B (location meublée de moyenne ou longue durée) dans votre calcul de rentabilité.

Sanctions et pénalités

Les sanctions figurent au chapitre V de la loi 80-14 (articles 39 à 52).

Grille des sanctions (texte de la loi)

Infraction	Sanction	Article
Exploitation sans autorisation	50 000 à 500 000 DH d’amende	Art. 43
Défaut d’assurance (cas général)	50 000 à 500 000 DH, fermeture provisoire possible jusqu’à 6 mois	Art. 44
Défaut d’assurance (hébergement chez l’habitant)	10 000 à 100 000 DH, fermeture provisoire possible	Art. 44
Défaut de télédéclaration ou d’archivage des bulletins	1 à 6 mois de prison et/ou 50 000 à 100 000 DH	Art. 48
Manquements aux articles 33 et 35 (dénomination, obligations d’exploitation)	Avertissement, puis blâme, puis 50 000 à 100 000 DH si l’infraction perdure	Art. 42
Exploitation d’une résidence immobilière adossée en violation des articles 19 et 21 à 24 (ne concerne pas les particuliers sur Airbnb)	200 000 à 500 000 DH	Art. 47
Récidive dans les 5 ans	Sanctions doublées	Art. 50

Les circonstances atténuantes ne s’appliquent pas aux amendes de cette loi (article 49). Les infractions sont constatées par la police judiciaire et par des agents assermentés du Tourisme (article 39). L’autorité locale peut aussi retirer l’autorisation après mise en demeure (décret, art. 67).

Le risque fiscal

Indépendamment de la loi 80-14, des revenus locatifs non déclarés peuvent faire l’objet d’un redressement par la DGI, assorti des pénalités et majorations prévues par le CGI. Le montant dépend de chaque situation : déclarez vos revenus chaque année pour éviter ce risque.

Fiscalité de la location meublée touristique

Le CGI ne contient pas de régime spécifique à Airbnb ou à la location meublée touristique.

Location simple : les loyers relèvent en principe des revenus fonciers (article 61 du CGI), imposés au barème de l’IR après un abattement de 40 %, comme pour une location vide. Il n’y a donc pas d’avantage fiscal propre au meublé touristique. Barème 2026 : 0 % jusqu’à 40 000 DH, 10 % de 40 001 à 60 000 DH, 20 % de 60 001 à 80 000 DH, 30 % de 80 001 à 100 000 DH, 34 % de 100 001 à 180 000 DH, 37 % au-delà. Déclaration avant le 1er mars.
Retenue à la source : elle ne s’applique qu’aux loyers versés par des personnes morales ou des professionnels (10 % ou 15 % selon le montant, avec option pour un taux libératoire de 20 % depuis 2025). Les voyageurs Airbnb étant des particuliers, elle ne vous concerne pas en pratique.
Activité de type hôtelier : si vous fournissez des services réguliers (ménage pendant le séjour, petit-déjeuner, plusieurs logements), l’administration peut qualifier l’activité de revenus professionnels (article 30 du CGI). Le CGI range aussi l’hébergement et la location de locaux meublés dans le champ de la TVA (article 89). Faites trancher votre cas par un comptable.

Pour le détail, consultez notre guide de la fiscalité Airbnb.

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Vérification copropriété

Avant d’investir dans un bien destiné à la location courte durée, vérifiez les règles de la copropriété (loi 18-00).

Règlement de copropriété : vérifiez qu’il n’interdit pas la location meublée touristique de courte durée.
Assemblée générale : consultez les PV des dernières AG pour repérer d’éventuelles décisions ou tensions sur le sujet.
Syndic : informez-le de votre projet, surtout pour la gestion des accès et des parties communes.
Nuisances : les copropriétaires peuvent agir si l’activité génère des troubles (bruit, passages fréquents, dégradations).

Checklist de mise en conformité

Phase 1 : vérifications préalables (avant achat)

Vérifier le règlement de copropriété et les PV d’AG
Vérifier que le bien dispose d’un permis d’habiter
Vérifier la qualification de votre projet (chez l’habitant ou logement entier) auprès de l’autorité locale ou d’un avocat
Estimer la rentabilité nette après impôts et charges, avec un scénario de repli en location longue durée

Phase 2 : constitution du dossier

Souscrire l’assurance incendie, vol des effets des clients et responsabilité civile
Réunir CNIE, permis d’habiter (ou certificat d’ingénieur), photos des chambres et des espaces communs
Signer le cahier des charges

Phase 3 : dépôt et obtention de l’autorisation

Déposer le dossier auprès de l’autorité locale contre récépissé
Préparer le logement pour la visite du représentant du Tourisme
Relancer si aucune réponse au-delà de 30 jours après le dépôt
Conserver l’autorisation et afficher le panonceau officiel

Phase 4 : exploitation conforme

S’inscrire au système de télédéclaration des nuitées et déclarer chaque voyageur le jour de son arrivée
Faire signer un bulletin individuel d’hébergement et l’archiver un an
Déclarer les revenus locatifs avant le 1er mars
Renouveler l’assurance chaque année et l’autorisation tous les 5 ans

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Conclusion

La loi 80-14 et le décret 2-23-441 posent trois exigences concrètes : une autorisation de l’autorité locale, une assurance, et la déclaration quotidienne des voyageurs. Les amendes sont lourdes (jusqu’à 500 000 DH pour une exploitation sans autorisation). En revanche, le plafond de 120 jours et les « avantages fiscaux du meublé touristique » souvent cités en ligne n’existent pas dans les textes.

Le cadre peut encore évoluer : un décret sur la location courte durée a été annoncé en 2026. Pour un investissement, intégrez ce risque et gardez une stratégie de repli.

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet de la fiscalité Airbnb et estimez vos revenus potentiels avec notre estimateur Airbnb. Notre calculateur de rendement locatif vous aidera à mesurer votre retour sur investissement.