Rabat est l’un des deux marchés les plus chers du Maroc avec Casablanca. Selon le référentiel des prix Agenz (mise à jour du 29 janvier 2026, consulté en octobre 2026), un appartement s’y vend en moyenne 12 392 DH/m² et une villa 13 066 DH/m². La capitale administrative bénéficie d’une demande locative soutenue par les fonctionnaires, les diplomates et les organisations internationales.
Côté tendance, l’indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC indique pour Rabat, au 2e trimestre 2026 : +1,9 % sur les prix des appartements et +62,5 % sur le nombre de transactions d’appartements par rapport au trimestre précédent, après un premier trimestre en recul. Pour comparer avec les autres villes, consultez notre classement des 10 villes les plus rentables au Maroc.
Tendance officielle
Le marché à Rabat au T2 2026
Selon l'indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, publié le 19 août 2026, variations par rapport au trimestre précédent.
| Type de bien | Prix | Ventes |
|---|---|---|
| Appartements | +1,9 % | +62,5 % |
| Maisons | +6,9 % | +50,0 % |
| Villas | +0,6 % | +45,5 % |
| Terrains urbains | -3,4 % | +50,0 % |
| Locaux commerciaux | +5,6 % | +77,8 % |
| Bureaux | n.d. | n.d. |
Au niveau national, les prix ont varié de +0,7 % sur un an et le nombre de ventes de +6,3 %. « n.d. » : pas assez de ventes pour calculer l'indice. Source : bulletin IPAI n° 67. Prochaine publication : 20 novembre 2026.
Prix au m² par quartier (janvier 2026)
Prix moyen au m² des appartements, Rabat, Témara et Salé
Référentiel Agenz, janvier 2026 (DH/m²)
Rabat : quartiers les plus chers
| Quartier | Appartement (DH/m²) | Villa (DH/m²) |
|---|---|---|
| Souissi | 22 461 | 9 319 |
| Haut Agdal | 21 235 | 14 903 |
| Riyad | 18 609 | 10 950 |
| Hay Riad | 17 863 | non publié |
| Akkari | 16 190 | non publié |
| Agdal | 15 889 | non publié |
| Quartier Administratif | 15 162 | 12 542 |
Rabat : quartiers intermédiaires
| Quartier | Appartement (DH/m²) |
|---|---|
| Yacoub El Mansour | 14 887 |
| Hassan, centre-ville | 14 764 |
| Aviation, Mabella | 14 370 |
| Les Orangers | 14 212 |
| L’Océan | 13 384 |
| Hay Al Fath | 13 205 |
| Diour Jamaa | 12 409 |
| Hay Nahda | 12 218 |
| Hay El Menzah | 11 181 |
| Hay Bouhlal | 10 002 |
Source : référentiel Agenz, Rabat (pages ville et communes), mise à jour du 29/01/2026.
Ces moyennes mélangent neuf et ancien. Un prix au m² de quartier n’est qu’un repère : étage, vue, état et standing de la résidence peuvent le faire varier fortement.
Témara
Moyenne de la préfecture de Skhirate-Témara : 9 004 DH/m² pour un appartement, 10 991 DH/m² pour une villa.
| Quartier | Appartement (DH/m²) |
|---|---|
| Harhoura | 14 627 |
| Oulad Mtaa | 14 256 |
| Guich Oudaya | 12 573 |
| Bassatine El Menzeh | 12 442 |
| Andalousse | 11 571 |
| Centre-ville | 10 365 |
| Hay Nahda | 9 213 |
| El Krouch | 8 099 |
Source : référentiel Agenz, Skhirate-Témara, mise à jour du 29/01/2026.
Salé : l’alternative moins chère
Moyenne de Salé : 8 210 DH/m² pour un appartement, 10 351 DH/m² pour une villa.
| Quartier | Appartement (DH/m²) |
|---|---|
| Plage des Nations | 16 427 |
| Salé El Jadida | 9 346 |
| Hssaine | 9 123 |
| Said Hajji | 8 731 |
| Bettana (Btana) | 8 705 |
| Tabriquet, gare | 7 523 |
| Layayda | 6 683 |
Source : référentiel Agenz, Salé, mise à jour du 29/01/2026.
À prix moyen comparable, Salé coûte environ un tiers de moins que Rabat. Pour la ville voisine, consultez les prix immobiliers à Kénitra et Meknès.
Rendement locatif : la bonne méthode
Nous ne publions pas de rendement par quartier : aucune source publique fiable ne croise loyers et prix d’achat à cette échelle. Calculez-le vous-même : relevez plusieurs loyers réels de biens comparables, multipliez par 12, divisez par le prix d’achat frais compris (environ 6 à 7 % de frais). Retirez ensuite charges, vacance, taxe d’habitation et impôt sur les revenus fonciers pour obtenir le rendement net.
Stratégie par profil
Budget élevé, objectif patrimonial : Souissi, Haut Agdal ou Hay Riad. Prix élevés, clientèle de cadres, diplomates et entreprises internationales. Le rendement en pourcentage est mécaniquement plus faible quand le prix au m² est haut.
Budget intermédiaire : Agdal, Hassan ou Yacoub El Mansour, bien desservis et proches des administrations.
Primo-accédant : Témara et Salé offrent des prix plus bas. Si vous visez l’aide Daam Sakane, le logement doit être neuf (première vente, permis d’habiter délivré à partir du 1er janvier 2023), coûter au plus 700 000 DH TTC et devenir votre résidence principale pendant 5 ans : il ne peut pas être loué pendant cette période.
Location courte durée : le centre (Hassan) et l’Agdal sont les plus adaptés, avec une clientèle d’affaires et de tourisme culturel. Vérifiez le règlement de copropriété avant d’acheter dans ce but.
Rendement locatif estimé
Prix d'achat estimé
840.000 MAD
Loyer mensuel
4.550 MAD
Brut
6.5%
Net
5.5%
Cashflow/mois
3.868 MAD
Projets structurants
| Projet | Détail |
|---|---|
| Stade Prince Moulay Abdellah | Environ 68 700 places, reconstruit et inauguré en septembre 2025 (Hespress) |
| LGV Kénitra-Marrakech | Travaux lancés en avril 2025, environ un tiers réalisé en 2026 (Hespress) |
| Tramway Rabat-Salé | Réseau en service qui relie les deux rives du Bouregreg |
| Vallée du Bouregreg | Marina, Grand Théâtre et Tour Mohammed VI, qui valorisent les deux rives |
Quartiers à suivre
- Salé : prix moyen d’environ 8 200 DH/m², relié à Rabat par le tramway.
- Témara : environ 9 000 DH/m² en moyenne, avec des écarts forts entre El Krouch et Harhoura.
- Yacoub El Mansour : environ 14 900 DH/m², quartier central plus abordable que l’Agdal.
- Hassan : cœur administratif et touristique, environ 14 800 DH/m².
- Hay Riad : quartier d’affaires et de standing, environ 17 900 DH/m².
- Agdal : environ 15 900 DH/m², compromis entre centralité et prix.
Conseils pratiques pour investir à Rabat
Vérifiez systématiquement le titre foncier (certificat de propriété récent auprès de la conservation foncière) et l’absence d’hypothèque ou de saisie. Pour les MRE, la proximité des administrations centrales facilite les démarches, mais elles peuvent toutes être faites par procuration.
Attention au piège du quartier premium : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement en pourcentage tend à baisser, car les loyers ne montent pas au même rythme. Sauf objectif patrimonial, comparez toujours plusieurs quartiers avec la même méthode de calcul.
Conclusion
Rabat affiche un prix moyen de 12 392 DH/m² pour un appartement (Agenz, janvier 2026), presque au niveau de Casablanca, avec des quartiers allant d’environ 10 000 à plus de 22 000 DH/m². Témara et Salé restent les alternatives les plus accessibles de l’agglomération. Après un début d’année en recul, les prix des appartements sont repartis en hausse au 2e trimestre 2026 (+1,9 %) selon l’indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC. Pour financer votre achat, consultez notre guide du crédit immobilier, et estimez vos frais avec le calculateur de frais de notaire. L’impact du Mondial 2030 sur l’immobilier détaille les retombées attendues.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Rabat en 2026 ?
Faut-il investir à Rabat ou à Salé ?
Quel est l'impact du Mondial 2030 sur Rabat ?
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