Acheter Appartement Casablanca 2026 : Prix et Guide

État du Marché Immobilier à Casablanca en 2026

Casablanca reste le premier marché immobilier du pays. C’est la ville où les écarts de prix entre quartiers sont les plus forts, ce qui rend le choix de l’emplacement décisif.

Selon le baromètre Agenz des prix immobiliers publié en septembre 2026, le prix moyen d’un appartement à Casablanca est de 12 912 DH/m², pour un prix de vente moyen d’environ 1,58 million de dirhams. Ce chiffre est une moyenne ville : il cache des écarts de un à trois selon les quartiers.

Les facteurs qui pèsent sur les prix :

• La proximité du tramway, du busway et des grands axes
• La qualité de l’immeuble (âge, ascenseur, parking, syndic)
• La présence d’écoles, de commerces et de bureaux
• L’offre de neuf dans le quartier

Côté aides, le programme Daam Sakane (2024-2028) verse 100 000 DH pour un logement neuf jusqu’à 300 000 DH TTC, et 70 000 DH entre 300 000 et 700 000 DH TTC. Il est réservé aux Marocains (résidents ou MRE) qui ne possèdent aucun logement au Maroc.

Les Meilleurs Quartiers pour Acheter un Appartement

Le choix du quartier est l’un des points les plus importants lors de l’achat d’un appartement à Casablanca. Chaque zone a ses atouts en accessibilité, services et potentiel.

Anfa et Aïn Diab restent les secteurs les plus chers, avec la proximité de la mer et une offre haut de gamme. Le baromètre Agenz cite Val d’Anfa à 24 877 DH/m².

Maârif et Gauthier offrent la centralité et une vie de quartier dense. Agenz relève 15 556 DH/m² en moyenne à Maârif ; Gauthier, Bourgogne et les autres quartiers établis du centre se situent globalement entre 13 000 et 18 000 DH/m².

Les zones en développement comme Sidi Maârouf attirent les jeunes actifs grâce au neuf et aux bureaux proches. Le baromètre Agenz ne donne pas de chiffre pour ces secteurs : comparez les annonces et les transactions récentes avant d’acheter.

Pour les budgets plus serrés, Hay Hassani, Aïn Sebaâ ou Sidi Moumen restent sous la barre des 10 000 DH/m² selon Agenz (environ 7 570 DH/m² à Sidi Moumen).

Ces prix sont des moyennes : un immeuble récent avec ascenseur et parking peut se vendre nettement au-dessus de la moyenne du quartier.

Procédures et Démarches Administratives

L’achat d’un appartement à Casablanca suit un processus précis pour sécuriser votre investissement.

La vérification du titre foncier est la première étape. Demandez un certificat de propriété récent à la Conservation foncière (ANCFCC) : il indique le propriétaire inscrit, les hypothèques et les éventuelles saisies.

Le compromis (promesse) de vente est rédigé par un notaire ou un adoul. Il fixe le prix, l’acompte, les délais et les conditions suspensives (obtention du crédit notamment).

L’acte de vente définitif est signé devant notaire. L’acheteur règle alors les droits d’enregistrement (4 % pour un logement), la conservation foncière (1,5 % + 200 DH) et les honoraires du notaire (avec TVA de 20 %).

Les documents à réunir :

• CNIE ou passeport
• Justificatifs de revenus (en cas de crédit)
• Certificat de propriété récent du bien
• Attestation de paiement des taxes locales par le vendeur
• Attestation du syndic indiquant que les charges de copropriété sont réglées

Financement et Options de Crédit Immobilier

Le financement est souvent le point le plus délicat pour acheter un appartement à Casablanca.

Les taux : selon l’enquête de Bank Al-Maghrib, le taux moyen des crédits à l’habitat était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026. Le taux directeur est de 2,25 % depuis mars 2025. Quelques banques publient des taux indicatifs : Saham Bank (ex-Société Générale) de 4,00 à 5,05 % selon le revenu et la durée, BMCI de 4,30 à 4,70 %. Votre taux réel dépend de votre profil.

La durée : 25 ans dans la plupart des banques, 27 ans chez Bank of Africa. L’âge limite en fin de crédit est en général de 70 ans.

Le financement participatif (Mourabaha) est proposé par les banques participatives. Le coût total dépend de la marge appliquée : comparez le montant total remboursé avec celui d’un crédit classique.

Les garanties publiques Damane Assakane (Tamwilcom) :

• FOGARIM : pour les ménages aux revenus modestes ou irréguliers, non affiliés à la CNSS.
• FOGALOGE : pour la classe moyenne et les MRE. Il permet un financement jusqu’à 100 % du coût, dans la limite de la valeur du bien, avec une garantie de 50 % du crédit plafonnée à 400 000 DH. Condition : ne pas posséder de logement dans la wilaya ou la province.

L’apport : sans garantie publique, les banques demandent en général un apport, au minimum pour couvrir les frais d’acquisition. Plus l’apport est élevé, plus la négociation du taux est facile.

Analyse des Prix et Tendances du Marché

Le prix total dépend surtout de la surface et du quartier. Avec une moyenne ville d’environ 12 900 DH/m² (Agenz), un 2 pièces de 60 m² tourne autour de 775 000 DH, et un 3 pièces de 90 m² autour de 1,16 million de DH. Ces calculs sont des ordres de grandeur : à Maârif, le même 90 m² dépasse 1,4 million de DH, et il peut rester sous 900 000 DH dans les quartiers les plus abordables.

Les critères qui font la différence à la revente et à la location :

• Terrasse ou balcon
• Résidence avec gardiennage, ascenseur et parking
• Proximité du tramway ou du busway
• Immeuble récent et bien entretenu, avec un syndic qui fonctionne

Conseils pour Négocier et Évaluer un Bien

Une négociation préparée peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers de dirhams.

L’évaluation préalable est votre meilleur atout. Comparez le prix au m² demandé avec les références publiées pour le quartier, l’état de l’immeuble, les travaux à prévoir et la situation juridique.

Les arguments de négociation :

• Les défauts constatés lors de la visite
• Les travaux de rénovation nécessaires
• La durée de mise en vente du bien
• Les prix pratiqués dans le quartier
• Votre capacité de financement et votre rapidité

La stratégie : faites une première offre argumentée, sous le prix demandé, puis ajustez selon la réaction du vendeur. Il n’existe pas de « décote standard » : tout dépend de l’écart entre le prix affiché et le marché.

Les points à vérifier absolument :

• L’électricité et la plomberie
• La structure et l’étanchéité
• Le paiement à jour des charges de copropriété
• L’absence de servitudes, d’hypothèques ou de litiges

Aspects Juridiques et Fiscaux

Les frais d’acquisition (logement) :

• Droits d’enregistrement : 4 % du prix
• Conservation foncière : 1,5 % du prix + 200 DH
• Honoraires du notaire : selon le barème et la convention, plus 20 % de TVA
• Frais de dossier et d’expertise bancaires : variables

La fiscalité de détention : taxe d’habitation (0 % jusqu’à 5 000 DH de valeur locative, puis 10 %, 20 % et 30 % par tranches, avec un abattement de 75 % pour l’habitation principale) et taxe de services communaux (10,50 % en zone urbaine). Les constructions neuves occupées en habitation principale sont exonérées de taxe d’habitation pendant 5 ans.

En cas de revente, le profit est soumis à l’impôt sur le profit foncier : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession, même sans profit. Il n’existe aucun abattement pour durée de détention. Le prix d’acquisition est réévalué par un coefficient officiel. La résidence principale est exonérée si vous l’avez occupée au moins 5 ans sans la louer (au-delà de 4 millions de DH de prix, 3 % sur la fraction excédentaire). Source : Code général des impôts 2026, DGI.

Les aspects juridiques à surveiller :

• Le règlement de copropriété
• Les hypothèques ou saisies inscrites
• La conformité urbanistique (permis d’habiter)
• Les autorisations pour les travaux déjà réalisés

Perspectives d’Investissement et Rentabilité

La rentabilité locative dépend du prix d’achat et du loyer réel du quartier. Avant d’acheter, calculez votre rendement à partir d’annonces de location comparables, puis retirez les charges de copropriété, la taxe de services communaux, l’entretien et la vacance. Les loyers sont imposés à l’IR après un abattement de 40 %.

La plus-value n’est jamais garantie. Les quartiers qui bénéficient de nouveaux transports ou de nouveaux pôles d’emploi ont un meilleur potentiel, mais le prix d’achat reste le premier facteur de réussite.

Les facteurs à surveiller :

• L’extension du tramway et du busway
• Les nouveaux pôles d’activité
• Les projets d’aménagement urbain
• L’offre de neuf dans le quartier

Les risques : baisse de la demande locale, évolution des taux, concurrence du neuf et vacance locative. Une vision à long terme et un prix d’achat maîtrisé restent les meilleures protections.